こんにちは。

那覇市の不動産売却専門店、ビクトリー企画株式会社の吉富です。

前回は、不動産を売却するときに確認しておきたい税金と特例についてご紹介しました。

その中でも、マイホームを売却する方にとって特に重要なのが、

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」

です。

この制度は、一定の要件を満たすマイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。

所有期間が5年以下でも10年を超えていても、所有期間の長短にかかわらず利用できる可能性があります。

ただし、

「自宅を売ったから必ず3,000万円控除できる」

という制度ではありません。

売った物件の使い方、売却時期、買主様との関係、過去に利用した税制上の特例など、複数の条件を確認する必要があります。

今回は、那覇市で戸建住宅やマンションなどのマイホーム売却をご検討中の方に向けて、3,000万円特別控除の適用要件を分かりやすく整理します。

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まず確認｜「3,000万円の税金」が免除される制度ではありません

最初に、よくある誤解を確認しておきましょう。

3,000万円特別控除とは、

税金から3,000万円を引く制度ではありません。

不動産を売却して生じた譲渡所得から最高3,000万円を差し引く制度です。

例えば、

• 売却価格：5,000万円
• 取得費：1,800万円
• 譲渡費用：200万円

だった場合、

5,000万円－1,800万円－200万円＝譲渡所得3,000万円

となります。

このケースで3,000万円特別控除の要件を満たしていれば、

3,000万円－3,000万円＝課税譲渡所得0円

となる可能性があります。

一方、譲渡所得が4,000万円なら、

4,000万円－3,000万円＝1,000万円

が原則として課税対象になります。

ですから、売却価格そのものではなく、まず「譲渡所得がいくらになるか」を確認することが重要です。

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3,000万円特別控除の主な適用要件

国税庁が示している要件を、売主様向けに分かりやすく整理すると、主に次のポイントを確認する必要があります。

1．売る不動産が「自分のマイホーム」であること

基本となるのは、

現在、自分が住んでいる家屋を売ること

です。

戸建住宅だけでなく、分譲マンションも対象になる可能性があります。

また、家屋とともに売却する敷地や借地権も対象になります。

ただし、単に所有している住宅であればよいわけではありません。

実際に「居住の用に供していた住宅」であることが重要です。

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2．すでに引っ越していても対象になる場合があります

住み替えなどで、すでに新居へ引っ越している場合でも、直ちに3,000万円特別控除が使えなくなるわけではありません。

以前住んでいたマイホームについては、

住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで

に売却すれば、一定の要件のもとで特例を受けられる可能性があります。

例えば、2024年6月に自宅から引っ越した場合は、

2027年12月31日までの売却が一つの期限となります。

なお、家屋を残したままであれば、住まなくなった後に賃貸など別の用途に使用していても、この期限内であれば対象となる可能性があります。

「引っ越したからもう使えない」と決めつけず、売却時期を確認しましょう。

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3．親子や夫婦などへの売却では原則利用できません

3,000万円特別控除は、誰に売却しても利用できるわけではありません。

買主様が、

• 親
• 子
• 配偶者
• 生計を一にする親族
• 売却後にその家で同居する親族
• 内縁関係にある人
• 特殊な関係のある法人

など、売主様と「特別の関係」がある場合には、原則として特例を利用できません。

例えば、

「親の家を息子が買い取る」

「自分が経営する会社へ自宅を売却する」

といった取引では注意が必要です。

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4．過去に同じ特例などを利用していないか確認

3,000万円特別控除は、毎年何度でも自由に利用できる制度ではありません。

売却した年の前年と前々年に、

• マイホームの3,000万円特別控除
• マイホームの譲渡損失の損益通算
• 譲渡損失の繰越控除

など一定の特例を受けている場合、今回の売却では利用できないことがあります。

つまり、

過去3年間程度の不動産売却と確定申告の内容

を確認しておく必要があります。

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5．買換え・交換など別の特例との重複にも注意

売却した年、その前年、前々年に、

マイホームの買換えや交換の特例

を受けている場合も、3,000万円特別控除を利用できないことがあります。

また、売却した不動産について、

• 収用等による特別控除
• その他一定の譲渡所得の特例

を利用する場合も、併用できないケースがあります。

不動産の税制には、それぞれ有利に見える制度が複数ありますが、

「使える特例を全部使う」ことができるとは限りません。

どの制度を選ぶかによって最終的な税負担が変わるため、個別の判断は税理士等へ確認することをおすすめします。

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建物を取り壊してから土地を売る場合は特に注意

那覇市では、古い戸建住宅を解体して土地として売却するケースもあります。

マイホームを取り壊した後、その敷地だけを売却する場合でも、一定の条件を満たせば3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。

主な条件は、

① 建物を取り壊した日から1年以内に売買契約を締結する

② 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る

③ 建物を取り壊してから売買契約を締結するまで、その土地を貸駐車場などに使用しない

というものです。

ここは特に注意したいポイントです。

例えば、

「売れるまで時間があるので月極駐車場にしよう」

と考え、建物解体後に貸駐車場として利用すると、特例の要件を満たさなくなる可能性があります。

古家付き土地を「解体してから売るか」「建物付きで売るか」は、税金だけでなく売却方法にも影響するため、解体前に検討することが大切です。

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災害で家屋を失った場合にも特例があります

台風、火災などの災害でマイホームが滅失し、土地だけを売却するケースにも一定の特例があります。

現在住んでいた家屋が災害によって滅失した場合は、原則として、

災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで

に敷地を売却するなどの要件があります。

沖縄では台風などによる被害も考えられるため、該当する場合は通常の売却とは分けて確認しましょう。

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共有名義のマイホームなら「1人につき最高3,000万円」の可能性

夫婦などでマイホームを共有しているケースもあります。

共有のマイホームを売却した場合、3,000万円特別控除を利用できるかどうかは、共有者ごとに判定します。

そして、要件を満たす共有者については、

共有者全員合わせて3,000万円ではなく、1人につき最高3,000万円

の特別控除を受けられる可能性があります。

例えば、夫婦がそれぞれ持分を所有し、それぞれが特例の要件を満たしていれば、各自の譲渡所得について最高3,000万円まで控除できる可能性があります。

ただし、土地だけを共有していて建物を共有していない場合などは取扱いが異なります。

共有不動産では、登記上の持分と実際の居住状況の両方を確認しましょう。

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店舗併用住宅は「居住部分」が対象

那覇市でも、

「1階が店舗、2階が自宅」

「自宅の一部を事務所として使っている」

という物件があります。

店舗併用住宅の場合、原則として3,000万円特別控除の対象になるのは、自分が居住していた部分です。

ただし、居住部分が建物全体のおおむね90％以上の場合は、全体を居住用として特例を適用できる場合があります。

店舗、事務所、賃貸部分などがある物件では、床面積や実際の使用状況を確認する必要があります。

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「特例を受けるためだけに住んだ家」は対象外

次のような住宅は、3,000万円特別控除の対象になりません。

特例を受けることだけを目的に入居した住宅

新居を建てる間だけ仮住まいとして使用した住宅

その他、一時的な目的で入居した住宅

別荘など、主として趣味・娯楽・保養のための住宅

国税庁も、こうした家屋については適用対象外としています。

「住民票を移せば特例が使える」

という単純な制度ではありません。

実際に生活の本拠として使用していたかどうかが重要です。

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相続した実家は「通常のマイホーム特例」とは別に考えます

元原稿では、

「親が住んでいた家を相続すれば3,000万円控除の対象になることがある」

としていました。

これは考え方としては近い部分がありますが、自分のマイホームを売った場合の3,000万円特別控除とは別の制度です。

相続した親などの空き家については、

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」

という別の特例があります。

主な条件には、

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
• 区分所有建物ではない
• 相続開始直前に原則として被相続人以外が住んでいない
• 相続後、一定の用途に使用していない
• 一定の耐震要件または取壊し要件を満たす
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
• 売却代金が1億円以下

などがあります。

現在、この特例の対象となる譲渡期間は2027年12月31日までとされています。

なお、相続人が3人以上の場合など、最高控除額が2,000万円となるケースもあります。

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那覇市の相続空き家では「確認書」が必要になる場合があります

那覇市内にある相続空き家について、この特例を利用する場合には、確定申告に必要となる書類の一つとして、

「被相続人居住用家屋等確認書」

が必要です。

那覇市では、まちなみ整備課がこの確認書を交付しています。交付には申請後2週間程度かかると案内されているため、確定申告の直前ではなく早めに準備することが大切です。

ただし、那覇市が確認書を発行したからといって、3,000万円特別控除の適用が確定するわけではありません。

那覇市も、確認書は特例の適用を確約する書類ではないと案内しています。

最終的な適用の判断は税務上の要件に基づいて行われます。

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3,000万円特別控除は「自動的」には適用されません

非常に重要です。

条件をすべて満たしていても、

何もしなくても自動的に3,000万円控除されるわけではありません。

この特例を利用するためには、原則として確定申告が必要です。

特例によって最終的な課税譲渡所得が0円になる場合でも、特例を受けるための申告が必要になります。

確定申告では、譲渡所得の内訳書などの提出が必要となり、住所と売却したマイホームの所在地が異なる場合などには、居住していたことを確認する追加書類が必要になることもあります。

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住み替える方は「住宅ローン控除」との関係にも注意

自宅を売って、新しい住宅を購入する方は特に注意してください。

3,000万円特別控除を利用すると、新居について住宅ローン控除を受けられないケースがあります。

国税庁は、新居へ入居した年、その前年・前々年に3,000万円特別控除などを利用した場合や、新居への入居後一定期間に旧居の売却で特例を利用した場合について、住宅ローン控除との併用制限を設けています。

ですから、

「3,000万円特別控除が使えるから必ず使った方が得」

とは限りません。

住み替えの場合には、

旧居の3,000万円特別控除によるメリット

と、

新居の住宅ローン控除によるメリット

を比較することが大切です。

この判断は具体的な税額計算を伴いますので、売却前に税理士などへ確認することをおすすめします。

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売却前に確認したいチェックポイント

3,000万円特別控除を検討する場合は、売買契約を締結する前に、少なくとも次の内容を整理しておきましょう。

• 現在住んでいるマイホームか
• 以前住んでいた場合、いつ退去したか
• 建物を解体する予定があるか
• 解体後に駐車場などとして利用していないか
• 買主様が親族や関係会社ではないか
• 過去2年間に3,000万円特別控除等を利用していないか
• 買換え特例など他の特例を利用していないか
• 共有名義ではないか
• 店舗・事務所・賃貸部分がないか
• 新居で住宅ローン控除を利用する予定がないか
• 相続物件の場合は通常のマイホーム特例ではなく空き家特例の対象にならないか

これらは、売却後では変更できないものもあります。

「売ってから税金を考える」のではなく、「売る前に条件を確認する」ことが重要です。

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よくある質問

Q．自宅なら必ず3,000万円特別控除が使えますか？

必ずではありません。

居住実態、買主様との関係、過去の特例利用、売却時期など、複数の要件を満たす必要があります。

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Q．所有期間が5年以下でも使えますか？

一定の要件を満たせば利用できます。

3,000万円特別控除そのものについては、所有期間の長短は問いません。

ただし、控除後に課税譲渡所得が残る場合は、長期譲渡所得・短期譲渡所得によって税率が異なります。

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Q．引っ越した後に賃貸していた家でも使えますか？

以前住んでいたマイホームについては、住まなくなってから所定の期限までに売却すれば、住まなくなった後の家屋の用途を問わない取扱いがあります。

ただし、建物を取り壊して土地だけを売却する場合は、解体後から売買契約まで貸駐車場などに使用していないことが条件となります。

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Q．夫婦共有なら3,000万円を2人で分けるのですか？

必ずしもそうではありません。

各共有者がそれぞれ要件を満たしていれば、1人につき最高3,000万円の控除を受けられる可能性があります。

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Q．親が住んでいた家を相続した場合も同じ制度ですか？

別の制度として考える必要があります。

一定の相続空き家については「被相続人の居住用財産（空き家）の特別控除」を利用できる可能性があります。

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Q．特例を使って税金が0円になれば確定申告は不要ですか？

いいえ。

3,000万円特別控除の適用を受けるためには確定申告が必要です。

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まとめ｜3,000万円特別控除は「売る前の確認」が重要です

マイホーム売却の3,000万円特別控除は、非常に大きな制度です。

しかし、

「マイホームだから使える」

と単純に判断することはできません。

今回の重要ポイントをまとめます。

• マイホームの譲渡所得から最高3,000万円を控除する制度
• 税金そのものから3,000万円を差し引く制度ではない
• 所有期間の長短にかかわらず利用できる可能性がある
• 現在住んでいる住宅だけでなく、以前住んでいた住宅も一定期限内なら対象になる場合がある
• 親子・夫婦など特別な関係にある人への売却は原則対象外
• 過去の特例利用によって使えない場合がある
• 建物解体後の土地売却には期限や土地利用の条件がある
• 共有名義では共有者ごとに適用を判断する
• 店舗併用住宅では原則として居住部分が対象
• 相続した親の空き家は別の3,000万円特別控除を検討する
• 那覇市の相続空き家では「被相続人居住用家屋等確認書」が必要になる場合がある
• 特例を利用するには確定申告が必要
• 住み替えでは新居の住宅ローン控除との関係に注意する

不動産売却では、

「特例があることを知っている」だけでは十分ではありません。

重要なのは、

「売却前に、自分の不動産がどの制度の対象になる可能性があるのかを確認すること」

です。

建物を先に解体したり、売却時期を過ぎたり、買主様を決めたりした後では、条件を変更できないことがあります。

ビクトリー企画株式会社では、那覇市の土地・戸建住宅・マンション・相続不動産・空き家の売却について、売却方法を検討する段階で、一般的な税制度や確認しておくべき項目も含めて整理しながらご説明しています。

なお、当社は税理士事務所ではありませんので、個別の税額計算、特例の適用可否、確定申告などの税務判断については、税務署または税理士へご確認いただく必要があります。

税務上の確認が必要な場合も、売却手続きを進めるうえで「どの段階で確認しておくべきか」を整理することはできます。

那覇市で不動産売却をご検討中の方は、売買契約を締結する前からご相談ください。

不動産は、「売る前の準備」と「売った後の安心」が大切です。

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沖縄の不動産売買専門店
ビクトリー企画株式会社

代表取締役　吉富 達宣
公認 不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
不動産エバリュエーション専門士

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沖縄県那覇市寄宮1丁目27番11号
シャトレ城102号

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ホームページ：https://victory.co.jp/

※本記事は2026年8月現在、国税庁・那覇市等が公表している情報をもとに、一般的な制度内容を分かりやすく整理したものです。税制上の特例には個別の適用要件があります。具体的な税額計算、特例の適用可否および確定申告については、税務署または税理士へご確認ください。

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