こんにちは。
那覇市の不動産売却専門店、ビクトリー企画株式会社の吉富です。
マンションを売却すると、仲介手数料、登記費用、住宅ローンの完済費用など、さまざまな支払いが発生します。
その一方で、住宅ローンの完済や保険契約の解約により、お金が戻ってくる場合もあります。
代表的なものは、次の3つです。
1．住宅ローン保証料
2．固定資産税精算金
3．火災保険・地震保険の解約返戻金
ただし、マンションを売却すれば、誰でも必ず受け取れるわけではありません。
特に住宅ローン保証料については、利用している銀行、住宅ローン商品、保証会社、保証料の支払方法によって取扱いが異なります。
今回は、沖縄銀行、琉球銀行、沖縄海邦銀行の公式資料を確認し、那覇市でマンションを売却する方に向けて解説します。
1．住宅ローン保証料の返金
住宅ローンを借りる際には、保証会社の保証を受けるために保証料を負担することがあります。
マンションの売却代金などで住宅ローンを予定より早く完済すると、保証会社の保証期間も途中で終了します。
保証料を借入時に一括で前払いしていた場合は、保証会社所定の計算方法により、未経過期間に対応する保証料が戻ってくる可能性があります。
一方、保証料を毎月の金利に含めて支払う方式や、融資取扱手数料を支払う商品では、返戻保証料が発生しないことがあります。
沖縄の主な銀行では取扱いが異なります
沖縄銀行の場合
沖縄銀行の「金利選択型住宅ローン」では、借入時に保証料と保証会社への事務手数料5万5,000円を一括して支払う方式が案内されています。
例えば、借入額1,000万円、返済期間35年の場合、保証料の例は21万330円です。
沖縄銀行の住宅ローン保証委託契約では、一括繰上完済または一部繰上返済をした場合、保証料が返戻されることがあります。
ただし、返戻保証料は保証会社所定の料率と方法で計算され、返戻時には保証会社所定の取扱手数料や返還に必要な費用が差し引かれます。
つまり、沖縄銀行で一括前払いした保証料がある場合でも、
- 残りの返済期間
- 繰上返済時点のローン残高
- 保証会社所定の計算方法
- 保証会社の取扱手数料
によって、実際の返金額が決まります。
また、沖縄銀行の全額繰上返済手数料は、固定特約金利期間中が3万3,000円、変動金利期間中が3,300円と案内されています。これとは別に、保証会社所定の手数料がかかる場合があります。
琉球銀行の場合
琉球銀行の保証委託約款では、保証料の支払方法を次の2種類に分けています。
- 内包型：金利の中から保証料を支払う方法
- 一括型：借入時に保証料をまとめて支払う方法
一括型で保証料を支払った方が住宅ローンを一部または全額繰上返済した場合は、保証会社所定の方法で戻保証料を計算し、所定の手数料を差し引いて支払うとされています。
ただし、戻保証料が手数料に満たない場合は、返戻金がありません。
琉球銀行のインターネットバンキングによる一部繰上返済では、保証料の返戻がある場合、保証会社所定の取扱手数料5,500円を差し引き、後日、住宅ローンの返済指定口座へ振り込む取扱いが案内されています。
なお、現在案内されている「しあわせの住宅ローン」では、融資金額の1.98％の融資取扱手数料が必要です。
この融資取扱手数料と、保証会社へ一括前払いする保証料は別のものです。自分がどの方式で契約しているかは、住宅ローン契約書や保証委託契約書で確認する必要があります。
琉球銀行の全額繰上返済手数料は、固定金利期間中が3万3,000円、変動金利期間中が3,300円と案内されています。
沖縄海邦銀行の場合
沖縄海邦銀行の「働く方応援住宅ローン 美らライフ」では、保証料について次の2つの支払方法が用意されています。
- 一括支払型
- 分割支払型
一括支払型は、融資時に保証会社へ保証料をまとめて支払います。
分割支払型は、毎月支払う利息の中から銀行が保証会社へ保証料を支払います。
一方、沖縄海邦銀行の「海銀住宅ローン・SMBC信用保証」では、保証料は分割支払型となっています。
したがって、沖縄海邦銀行を利用している場合でも、住宅ローン商品によって保証料の支払方法が異なります。
九州総合信用株式会社の保証を利用し、保証料を一括払いしている場合は、繰上完済時に保証会社所定の計算方法で返戻保証料が計算されます。
ただし、保証解約料として、次のいずれか大きい金額が返戻保証料から差し引かれます。
- 返戻保証料の30％相当額
- 3万1,500円
返戻保証料が3万1,500円に満たない場合は、返戻保証料の全額が保証解約料となるため、実際の返金額がゼロになることがあります。
例えば、計算上の返戻保証料が3万円の場合、全額が保証解約料となり、受け取れる返金はありません。
計算上の返戻保証料が10万円の場合は、30％相当額の3万円よりも3万1,500円の方が大きいため、少なくとも3万1,500円と振込手数料等が差し引かれることになります。
沖縄海邦銀行の「美らライフ」では、全額繰上返済手数料について、固定金利特約期間中は3万円、変動金利期間中は5,000円と案内されています。
ただし、変動金利期間中の全額繰上返済手数料は、当初借入れから7年以内に完済する場合にかかる取扱いです。
沖縄の銀行別・保証料返戻の整理
沖縄銀行
保証料を借入時に一括払いしている商品では、一部または全額繰上返済により返戻保証料が発生する可能性があります。
ただし、保証会社所定の手数料や返還費用が差し引かれます。
琉球銀行
保証料一括型では返戻保証料が発生する可能性があります。
内包型の場合は、借入時に保証料を一括で前払いしていないため、一括払いした保証料の返戻という取扱いはありません。
返戻額が保証会社の手数料を下回る場合は、返金されません。
沖縄海邦銀行
「美らライフ」など、一括支払型と分割支払型を選択できる商品があります。
一括支払型であっても、返戻保証料から保証解約料や振込手数料等が差し引かれます。
保証解約料が大きく、返戻保証料が全額差し引かれる場合もあります。
保証料の返金額は単純な月割りではありません
例えば、35年分の保証料を一括で支払い、15年後に完済したからといって、残り20年分がそのまま返金されるわけではありません。
各保証会社が、借入金額、返済期間、経過期間、ローン残高などをもとに、所定の計算方法で算出します。
さらに、
- 保証会社の取扱手数料
- 保証解約料
- 振込手数料
- 銀行の全額繰上返済手数料
などが差し引かれる場合があります。
マンションの売却前に銀行へ残高証明書や完済予定額を依頼するときは、返戻保証料についても確認しておきましょう。
銀行へ確認する項目
住宅ローンを利用している方は、売却前に次の点を銀行へ確認してください。
□ 保証料を借入時に一括で支払っているか
□ 保証料が金利に含まれる方式か
□ 融資取扱手数料型の商品ではないか
□ 全額完済すると返戻保証料が発生するか
□ 返戻保証料の概算額はいくらか
□ 保証会社の手数料はいくらか
□ 銀行の全額繰上返済手数料はいくらか
□ 返金はいつ、どの口座へ振り込まれるか
□ 自分で手続きする必要があるか
「住宅ローン保証料を支払った記憶がある」というだけで判断せず、契約書や返済予定表を確認することが大切です。
2．固定資産税精算金
固定資産税については、那覇市から税金が返金されるわけではありません。
固定資産税の納税義務者は、その年の1月1日時点でマンションを所有している方です。
年の途中で売却しても、その年度の納税義務者は売主様のままです。
そのため、不動産売買の実務では、引渡し日以降の固定資産税相当額を、買主様から売主様へ支払って日割り精算します。
固定資産税精算金の計算例
次の条件で計算してみましょう。
- 年間固定資産税額：36万5,000円
- 1日当たり：1,000円
- マンションの引渡し日：9月16日
- 買主様の負担期間：9月16日から12月31日まで
- 買主様の負担日数：107日
計算式は次のとおりです。
36万5,000円÷365日×107日＝10万7,000円
この場合、買主様から売主様へ支払われる固定資産税精算金は10万7,000円です。
通常は、売買代金の残代金、管理費、修繕積立金などと合わせて、決済日に精算します。
固定資産税精算金は売却収入に含まれます
買主様から受け取った固定資産税精算金は、単なる税金の返金ではありません。
国税庁は、売主様が受け取った未経過固定資産税相当額について、不動産の譲渡対価の一部として、譲渡所得の収入金額に含めるとしています。
例えば、マンションの売買代金が3,000万円、固定資産税精算金が10万円の場合、譲渡所得を計算する際の収入金額は、原則として3,010万円です。
確定申告の際に計上漏れがないよう注意しましょう。
3．火災保険・地震保険の解約返戻金
沖縄の銀行で住宅ローンを借りる場合も、担保となる建物へ火災保険を付けることが条件となっている商品があります。
沖縄銀行の金利選択型住宅ローンでは、借入期間中、対象物件に火災保険を付保することとされています。
琉球銀行も、住宅ローンの資金計画において、建物にかける火災保険料を住宅購入時の費用として案内しています。
沖縄海邦銀行の住宅ローン商品でも、担保となる建物に火災保険を付け、保険料を利用者が負担する取扱いとなっています。
保険料を一括で支払っており、マンション売却後に保険契約を途中解約する場合は、未経過期間に応じた解約返戻金を受け取れることがあります。
ただし、返金を行うのは銀行ではなく、契約している損害保険会社です。
銀行へ住宅ローンを完済しても、火災保険が自動的に解約されるとは限りません。
売主様本人が保険会社または保険代理店へ連絡し、解約手続きを行う必要があります。
火災保険を解約する時期に注意
売買契約を締結した直後に、火災保険を解約するのは避けましょう。
売買契約からマンションの引渡しまでの間は、まだ売主様が所有者です。
この期間に台風、火災、漏水などの事故が発生する可能性があります。
沖縄では台風による風災や水災のリスクもあるため、原則として買主様へマンションを引き渡す日を基準に、解約日を設定することが大切です。
保険契約によって取扱いが異なるため、事前に保険会社または代理店へ確認してください。
現在の保険期間を確認しましょう
現在の地震保険の保険期間は最長5年で、火災保険に付帯して契約します。
一方、制度変更前に契約した長期間の火災保険が、現在も満期前で継続していることがあります。
以前のような20年、30年を超える長期契約をお持ちの方は、マンション売却時に比較的大きな解約返戻金が発生する可能性もあります。
保険証券や保険会社の契約者専用ページで、次の内容を確認しましょう。
- 保険期間
- 保険料の支払方法
- 契約の満期日
- 地震保険の有無
- 解約返戻金の有無
- 解約に必要な書類
そのほかに精算される可能性があるお金
マンション売却では、今回ご紹介した3つ以外にも、次の費用を売主様と買主様との間で精算することがあります。
- 管理費
- 修繕積立金
- 駐車場使用料
- バイク置場使用料
- 専用庭使用料
- インターネット使用料
- 水道料
- 賃貸中の場合の家賃や共益費
売主様が引渡し日以降の分まで先に支払っている場合は、買主様から売主様へ日割り精算します。
反対に、売主様が引渡し日以降の家賃まで受け取っている場合は、売主様から買主様へ精算します。
マンション売却前のチェックリスト
□ 住宅ローンの残高を確認した
□ 沖縄銀行・琉球銀行・沖縄海邦銀行などの借入先へ完済手続きを確認した
□ 保証料を一括払いしているか確認した
□ 返戻保証料の概算額を確認した
□ 保証会社の手数料や保証解約料を確認した
□ 全額繰上返済手数料を確認した
□ 固定資産税精算金を計算した
□ 火災保険・地震保険の契約期間を確認した
□ 保険会社へ解約方法を確認した
□ 管理費・修繕積立金などの精算内容を確認した
よくある質問
Q．沖縄銀行で住宅ローンを借りています。保証料は戻りますか？
保証料を借入時に一括で支払っている場合は、一部または全額繰上返済により返戻保証料が発生する可能性があります。
ただし、保証会社所定の方法で計算され、取扱手数料や返還費用が差し引かれます。
Q．琉球銀行の融資取扱手数料1.98％は、完済すると戻りますか？
融資取扱手数料と保証料は異なる費用です。
返戻保証料が発生するかどうかは、保証料一括型の契約であるか、内包型であるかなど、契約内容によって判断します。
借入時の契約書と保証委託約款を確認してください。
Q．沖縄海邦銀行なら保証料は戻りますか？
利用している商品と支払方式によって異なります。
一括支払型では返戻保証料が発生する可能性がありますが、保証解約料や振込手数料が差し引かれます。
返戻保証料が少ない場合は、実際の返金額がゼロになることもあります。
Q．固定資産税は那覇市から返金されますか？
通常は那覇市からの返金ではありません。
買主様から売主様へ、引渡し日以降の固定資産税相当額を支払って精算します。
Q．火災保険は住宅ローンを完済すれば自動解約されますか？
自動解約されるとは限りません。
保険会社または保険代理店へ連絡し、売主様自身で解約手続きを行う必要があります。
まとめ｜沖縄の銀行でも契約内容によって大きく異なります
マンション売却によって戻ってくる可能性がある主なお金は、次の3つです。
1．住宅ローン保証料
2．固定資産税精算金
3．火災保険・地震保険の解約返戻金
特に住宅ローン保証料は、銀行名だけで判断することはできません。
同じ銀行でも、利用している住宅ローン商品や保証会社によって、
- 一括支払型
- 分割支払型
- 金利内包型
- 融資取扱手数料型
などの違いがあります。
沖縄銀行では、一括払いした保証料について、繰上返済時に返戻保証料が発生する可能性があります。
琉球銀行では、保証料一括型の場合に返戻保証料が発生する可能性がありますが、手数料を下回る場合は返金されません。
沖縄海邦銀行では、一括支払型と分割支払型の商品があり、一括支払型でも保証解約料などによって返金額が少なくなることがあります。
マンションの売却を始める際には、売買価格だけでなく、住宅ローンの完済額、繰上返済手数料、返戻保証料、火災保険の返戻金まで確認しておくことが大切です。
ビクトリー企画株式会社では、沖縄の金融機関へ住宅ローン残高や完済手続きの確認を行い、固定資産税、管理費、修繕積立金などを含めた決済時の精算内容を分かりやすくご説明しています。
那覇市でマンションの売却をご検討中の方は、早めにご相談ください。
不動産は、売る前より「売った後」が大事です。
沖縄の不動産売買専門店
ビクトリー企画株式会社
代表取締役 吉富 達宣
公認 不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
不動産エバリュエーション専門士
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シャトレ城102号
電話：098-836-2001
FAX：098-836-1600
※本記事は2026年8月現在の各金融機関の公式資料および一般的な不動産売買実務をもとに作成しています。既存の住宅ローンには契約時点の規定が適用される場合があります。実際の返戻保証料、完済手数料、保証解約料については、借入先の銀行および保証会社へ必ずご確認ください。
特に沖縄海邦銀行では、返戻保証料から**「30％相当額または3万1,500円のいずれか大きい額」**が保証解約料として差し引かれる規定があるため、「保証料を一括払いしたから必ずまとまった金額が戻る」とは限らない点が重要です。
お問合せ先 tel:098-836-2001
営業時間
月曜～金曜日：10時～18時
土曜日：10時～17時
