こんにちは。
那覇市の不動産売却専門店ビクトリー企画(株)の吉富です。
不動産のご売却には多くの失敗事例が潜んでいます。
本記事では、那覇市の不動産売却で、
弊社にお問い合わせをいただいた皆様が不動産のご売却で失敗をしないために
有益な情報をお届けしています。
ぜひ最後までお読みください。
今回のテーマは
「古家（ふるや）付きの土地の売却」
についてです。
古家付き土地とは、
その言葉が示す通りに古い家が建っている土地のことです。
国の定めによる建物の耐用年数は、
木造戸建て住宅は22年、
鉄筋コンクリート住宅で47年、となっており、
売却における建物の価値査定では、
木造で築25年、鉄筋コンクリート造で築50年、
以上の戸建ては価値がゼロとして
扱われることがほとんどです。
築25年以上の木造住宅、築50年以上の鉄筋コンクリート住宅の
売却の際は、土地を主体として販売され
古い家が建っていると広告などで、捕捉されることがほとんどです。
中古住宅、古家付きの土地の売却についてですが
実際には、中古住宅と古家付き土地を区別する
明確な基準はありません。
その物件の売主様がどのように売りたいかで
決めることができます。
住宅として売り出したいならば中古住宅。
土地として売り出したいのであれば古家付き土地
として販売されることになります。
一般的に、木造住宅は築20年以上、
鉄筋コンクリート住宅は40年以上が経過すると
資産価値は、ほぼ無くなりつつあると見なされます。
但し、リフォームやリノベーションといった補修によって
その価値を保つことは可能です。
その場合は古家ではなく中古住宅としての
アプローチで売却を考えることができます。
リフォームやリノベーションの措置を行わない場合には
購入者も少なく買い手がつかないことが多いため
古家付き土地としての売却となります。
古家付き土地は、
住宅部分に関する契約不適合責任が
免責として扱われる場合があります。
これは、築20年以上の古屋物件の場合、
一切の担保責任を負わないこととする条項です。
つまり、契約不適合責任を「免責」にするとは、
売買後の保証責任を免除する、ということになります。
すなわち、古屋がある場合は、
土地を主として売り出すことにすることで、
「建物について一切の責任を負わないもの」とする契約を
結ぶことができるメリットがあります。
また中古住宅を解体する場合
木造で一坪あたり3万～5万円/坪
鉄筋コンクリート造で一坪あたり6万～10万円/坪
が相場金額です。
取壊しには結構な費用額がかかります。
たとえば。アスベスト除去その他撤去費用が無いとして、
40坪の木造中古住宅の場合、120～200万円
40坪の鉄筋コンクリート住宅の場合、240～400万円
かかりますので、これだけの費用を抑えられるのは、
古家付き土地として売却することには、大きなメリットがあります。
そして、家が建ったままの状態であれば、
固定資産税の軽減や不動産が手元を離れるまでの
節税にもなります。
中古住宅として売却か、古屋付き土地として売却するか、
どちらがより利益が出るのか、是非ご相談ください。
本日は以上です。
また、次回も不動産売却に関する情報をメールでお届けいたします。
楽しみにお待ちください。
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