こんにちは。
那覇市の不動産売却専門店、ビクトリー企画株式会社の吉富です。
不動産売却を考え始めたとき、多くの方が最初に気になるのは、
「自宅はいくらで売れるのだろう」
「相続した土地にどのくらいの価値があるのだろう」
「マンションの購入価格より高く売れるのだろうか」
という価格の問題ではないでしょうか。
不動産の価値を知らないまま売却を進めると、相場より安く売ってしまったり、反対に高過ぎる価格で売り出して長期間売れ残ったりする可能性があります。
そこで必要になるのが、不動産会社による価格査定です。
今回は、那覇市の最新の地価情報も交えながら、不動産査定の基本と、査定で失敗しないための確認方法を分かりやすく解説します。
那覇市の不動産相場は地域によって大きく違います
「那覇市の土地はいくらですか」と聞かれることがありますが、那覇市全体を一つの価格で表すことはできません。
令和8年地価公示を見ると、那覇市久茂地3丁目の中心商業地は1㎡当たり227万円である一方、繁多川3丁目の住宅地は1㎡当たり13万1,000円です。単純に比べると17倍以上の差があります。もっとも、久茂地は中心商業地、繁多川は住宅地であり、用途や収益性が異なるため、同じ条件の土地として比較できるものではありません。国土交通省 リンフォライブラリ
同じ住宅地同士で比べても、おもろまち3丁目の公示地点は1㎡当たり45万4,000円、繁多川3丁目は13万1,000円で、3倍を超える差があります。那覇市内では、住所だけでなく、用途地域、道路、土地面積、形状、交通利便性などによって価格が大きく変わることが分かります。国土交通省 リンフォライブラリ
令和8年地価公示で見る那覇市の地域差
次の表は、令和8年1月1日時点の地価公示から、那覇市内の代表的な地点を抜粋したものです。
地価公示は、標準的な土地について国土交通省が公表する1㎡当たりの正常な価格です。町全体の平均価格や、個別の物件がそのまま売れる価格ではありません。国土交通省
| 代表地点 | 用途 | 公示価格 | 坪換算の目安 |
|---|---|---|---|
| 久茂地3丁目 | 商業地 | 227万円／㎡ | 約750.4万円／坪 |
| 若狭2丁目 | 商業地 | 48万3,000円／㎡ | 約159.7万円／坪 |
| おもろまち3丁目 | 住宅地 | 45万4,000円／㎡ | 約150.1万円／坪 |
| 天久1丁目 | 住宅地 | 43万円／㎡ | 約142.1万円／坪 |
| 泉崎2丁目 | 住宅地 | 36万5,000円／㎡ | 約120.7万円／坪 |
| 泊2丁目 | 住宅地 | 33万6,000円／㎡ | 約111.1万円／坪 |
| 首里大中町1丁目 | 住宅地 | 19万3,000円／㎡ | 約63.8万円／坪 |
| 寄宮1丁目 | 住宅地 | 18万5,000円／㎡ | 約61.2万円／坪 |
| 小禄の公示地点 | 住宅地 | 14万3,000円／㎡ | 約47.3万円／坪 |
| 繁多川3丁目 | 住宅地 | 13万1,000円／㎡ | 約43.3万円／坪 |
久茂地の価格は県庁前・国際通り周辺の中心商業地としての価格であり、一般的な住宅地とは性質が異なります。国土交通省 リンフォライブラリ
おもろまち3丁目の公示地点は、中高層マンションが建ち並ぶ住宅地です。国土交通省の鑑定評価書では、利便性に優れ、マンション用地の供給が少ないことなどから、需要が強い地域と分析されています。国土交通省 リンフォライブラリ
若狭、天久、泉崎、泊でも、商業地か住宅地か、駅や中心市街地への接近性、土地利用の可能性などによって価格が異なります。国土交通省 リンフォライブラリ
首里、寄宮、小禄、繁多川などの住宅地についても、坂道、道路幅、土地の高低差、建築条件などによって、同じ町内でも実際の査定価格には差が生じます。国土交通省 リンフォライブラリ
公示地価は「実際に売れる価格」ではありません
公示地価は、土地取引の指標となる価格ですが、個別の土地の売却価格を直接示すものではありません。
例えば、同じ地域にある土地でも、次の条件によって価格が変わります。
- 前面道路の幅と接道方向
- 間口と奥行き
- 土地の形状
- 高低差や擁壁
- 建築できる建物の種類
- 境界確定の有無
- 越境物の有無
- 古い建物や解体費用
- 駐車場として利用できる台数
- モノレール駅や生活施設までの距離
したがって、「近くの公示地価が坪100万円だから、所有地も坪100万円で売れる」とは限りません。
公示地価は相場を考えるための一つの基準として使用し、実際の査定では、取引事例や物件固有の条件を調整する必要があります。
マンションの平均価格だけでも判断できません
ご提供いただいた資料には、那覇市のマンション相場として「平均39.5万円／㎡」との記載がありました。
しかし、調査した限りでは、この数字を2026年の那覇市全体の最新成約平均として確認できませんでした。
全国指定流通機構連絡協議会の2026年6月度資料では、沖縄県全体の中古マンション成約実績は、次のとおりです。
- 成約件数：29件
- 平均成約価格：3,998万円
- 平均成約㎡単価：57万6,500円
- 平均専有面積：69.35㎡
- 平均築年数：17.40年
これは沖縄県全体の1か月分の平均であり、那覇市だけの平均ではありません。また、月によって成約件数や物件の構成が変わるため、そのまま個別マンションの査定価格として使用することもできません。REINS
同じ那覇市のマンションでも、おもろまち、牧志、久茂地、壺川、泊、首里、真和志、小禄などでは、需要や価格帯が異なります。
さらに、次の条件によって査定額が変わります。
- 築年数
- 専有面積と間取り
- 所在階
- 角部屋かどうか
- バルコニーの向き
- 海や市街地の眺望
- 日当たりと風通し
- 室内の維持状態
- リフォーム履歴
- 管理状態
- 修繕積立金の状況
- 駐車場の承継可否
- ペット飼育の可否
- 現在販売中の競合物件
平均㎡単価は参考になりますが、マンション名、階数、部屋の状態まで確認しなければ、適切な売却価格は判断できません。
不動産の価格査定とは？
不動産の価格査定とは、その土地、建物、マンションを現在の市場で売却すると仮定した場合に、どの程度の価格で成約する可能性があるかを不動産会社が調査することです。
査定では、国土交通省の不動産情報ライブラリ、地価公示、実際の取引価格、指定流通機構の成約事例、現在販売中の競合物件などを確認します。不動産情報ライブラリでは、取引価格、成約価格、地価公示に加え、防災、都市計画、周辺施設などの情報も確認できます。国土交通省 リンフォライブラリ
ただし、査定価格は、その金額で必ず売却できるという保証ではありません。
🏝 那覇市の地域別不動産相場（2026年最新）
最初に要点だけまとめると：
- 最高価格帯：久茂地・前島・安里・おもろまち（商業地）
- 中価格帯：泉崎・若狭・泊・銘苅・天久（住宅地）
- 低価格帯：首里山川町・繁多川・識名・具志（住宅地）
- マンション相場は平均39.5万円/㎡、戸建ては31万円/㎡前後
- 土地は坪単価14.5万円前後（成約ベース）
📍 地域別：坪単価ランキング（公示地価ベース）
※公示地価は「土地の標準的な価格」。実際の売却価格とは異なります。
🔥 高価格エリア（商業地中心）
| 地域 | 坪単価 | 傾向 |
|---|---|---|
| 久茂地 | 498.84万円/坪 | 那覇市で最も高い。県庁前駅近くの中心商業地。 |
| 前島 | 265.79万円/坪 | 美栄橋駅近く、商業・業務地として人気。 |
| 安里 | 202.31万円/坪 | 国際通り沿い、商業地として上昇傾向。 |
| おもろまち | 195.87万円/坪 | 新都心エリア。商業・住宅とも高水準。 |
🏠 中価格エリア（住宅地＋一部商業地）
| 地域 | 坪単価 | 傾向 |
|---|---|---|
| 泉崎 | 138.84万円/坪 | 県庁近く、利便性が高い住宅地。 |
| 若狭 | 116.53万円/坪 | 海に近く、マンション需要が強い。 |
| 泊 | 111.07万円/坪 | 商業・住宅が混在。 |
| 銘苅 | 108.43万円/坪 | 新都心に隣接し人気。 |
| 天久 | 100.33万円/坪 | 新都心近くの住宅地。 |
🌿 低価格エリア（住宅地）
| 地域 | 坪単価 | 傾向 |
|---|---|---|
| 首里山川町 | 39.01万円/坪 | 那覇市で最も低価格帯。 |
| 繁多川 | 43.31万円/坪 | 住宅地として落ち着いた価格。 |
| 首里大名町 | 43.31万円/坪 | 首里エリアの中でも低め。 |
| 識名 | 47.6万円/坪 | 住宅地中心。 |
| 具志 | 52.56万円/坪 | 小禄エリアの南側。 |
🏢 マンション相場（成約価格ベース）
平均：39.5万円/㎡（2026年） 成約件数：2,753件 前年比：+0.6%（上昇）
地区別マンション相場（㎡単価）
| 地域 | ㎡単価 |
|---|---|
| おもろまち | 65.2万円 |
| 牧志 | 46.5万円 |
| 壺川 | 49.1万円 |
| 曙 | 42.2万円 |
| 古波蔵 | 36.7万円 |
| 長田 | 24.2万円 |
🏡 戸建て相場（成約価格ベース）
中央値：5,200万円（31万円/㎡） 直近1年変動：−15.5% 取引件数：228件（2年）
地区別戸建て相場（例）
| 地域 | ㎡単価 | 傾向 |
|---|---|---|
| 首里石嶺町 | 16.8万円/㎡ | 戸建てが多い首里エリア。 |
| 金城 | 6,000万円台（物件例） | 小禄エリアの人気住宅地。 |
| 寄宮 | 2,000〜4,000万円台 | 築年数で大きく変動。 |
🗾 地域別の特徴まとめ（那覇市の相場を理解するために）
● 価格が高い地域の共通点
- 商業地（国際通り・新都心）
- 駅近（ゆいレール）
- オフィス・商業施設が集中
- 再開発エリア（おもろまち）
● 価格が中程度の地域の共通点
- 住宅地として人気
- 学校・病院・スーパーが近い
- マンション需要が強い
● 価格が低い地域の共通点
- 坂が多い（首里）
- 商業地から距離がある
- 戸建て中心の静かな住宅地
📌 まとめ：那覇市の不動産相場は「地域差が極端」
- 久茂地は 坪500万円超
- 首里山川町は 坪40万円前後 → 同じ那覇市でも10倍以上の差がある
マンション・戸建て・土地の成約価格も地域差が大きく、 「住所だけでは相場は判断できない」 という点が最新データからも明確です。
査定価格・売出価格・成約価格の違い
不動産売却では、三つの価格を分けて考える必要があります。
査定価格
不動産会社が取引事例や物件条件を調査し、一定期間内で成約する可能性がある価格として算出する目安です。
売出価格
広告に掲載して買主様を募集する価格です。
査定価格だけでなく、売主様の希望、売却期限、住宅ローン残高、住み替え計画などを考慮して決めます。
成約価格
売主様と買主様の交渉がまとまり、売買契約で最終的に決まった価格です。
例えば、査定価格が3,500万円でも、売出価格を3,680万円に設定し、交渉の結果3,550万円で成約する場合があります。
反対に、高額査定を信じて4,000万円で売り出しても、問い合わせが入らず、最終的に3,400万円まで値下げしなければならないこともあります。
机上査定と訪問査定の違い
不動産会社が行う査定には、大きく分けて机上査定と訪問査定があります。
机上査定
机上査定は、現地を見ずに、住所、面積、築年数、登記情報、周辺の取引事例などから概算価格を算出する方法です。
次のような段階に向いています。
「まだ売却を決めていない」
「大まかな相場だけ知りたい」
「相続や住み替えの参考にしたい」
比較的早く金額を確認できますが、建物や室内の状態、眺望、日当たり、騒音、リフォームなどを反映できない点に注意が必要です。
訪問査定
訪問査定は、不動産会社が現地を確認したうえで、より具体的な価格を算出する方法です。
土地や戸建てでは、道路、境界、高低差、擁壁、越境、建物の劣化などを確認します。
マンションでは、室内状態、設備、眺望、日当たり、管理状況、駐車場などを確認します。
実際に売却を進める場合は、机上査定だけでなく、訪問査定を受けることをおすすめします。
不動産の種類によって査定方法が違います
不動産流通推進センターの価格査定マニュアルでは、マンションと住宅地には主に取引事例比較法、戸建住宅には主に原価法が採用されています。不動産流通推進センター
取引事例比較法
近隣で成約した類似物件と比較し、立地、面積、築年数、階数などの違いを調整する方法です。
土地やマンションの査定でよく使われます。
原価法
同じ建物を現在建築するとした場合の費用を求め、築年数や劣化状態に応じて価値を差し引く方法です。
戸建住宅の建物査定でよく使われます。
収益還元法
将来得られる賃料収入や運営費、空室率、利回りなどから価値を判断する方法です。
賃貸アパート、店舗、事務所、オーナーチェンジマンションなどの査定で使用されます。
不動産会社によって査定額が違う理由
同じ不動産でも、査定を依頼する会社によって金額が異なることがあります。
主な理由は、使用する成約事例、物件の評価方法、販売戦略、得意地域、想定する売却期間などが異なるためです。
査定額に違いがあること自体は、必ずしも問題ではありません。
重要なのは、
なぜその査定価格になったのかを説明できるか
という点です。
国土交通省の標準媒介契約約款でも、不動産会社が媒介価格について意見を述べる場合は、根拠を示して説明することとされています。国土交通省
一番高い査定額を選べばよいとは限りません
複数の不動産会社から査定を受けると、最も高い金額を提示した会社に依頼したくなるかもしれません。
しかし、査定額は買取価格でも、売却保証価格でもありません。
媒介契約を取りたいという理由で、相場より高い査定額を提示する会社がないとは限りません。
高過ぎる価格で売り出すと、問い合わせや内覧が入らず、販売期間が長期化することがあります。
最終的に値下げを繰り返すと、買主様から、
「長期間売れていない理由があるのではないか」
「さらに値下げできるのではないか」
と思われる可能性もあります。
査定額の高さだけでなく、成約事例、売出価格、販売方法、売却期間、価格を見直す時期まで確認しましょう。
査定時に確認したい7つの質問
査定結果を受け取ったら、次の内容を不動産会社へ確認してください。
- どの成約事例を使用したのか
- 現在販売中の競合物件はいくらか
- 物件のプラス要因とマイナス要因は何か
- 査定価格と推奨売出価格はそれぞれいくらか
- どのくらいの期間で売れると想定しているか
- 売れない場合は、いつ価格を見直すのか
- 仲介手数料や税金を差し引いた手取り額はいくらか
資料を示しながら、分かりやすく説明してくれる会社を選ぶことが大切です。
査定前に準備しておきたい資料
不動産査定を依頼するときは、次の資料があると調査がスムーズです。
土地・戸建て
- 固定資産税納税通知書
- 登記識別情報または権利証
- 公図・測量図
- 建築確認済証・検査済証
- 建物図面
- 修繕やリフォームの履歴
- 境界や越境に関する資料
- 住宅ローン残高
マンション
- 購入時の売買契約書
- 間取り図
- 管理規約・使用細則
- 管理費・修繕積立金の明細
- 駐車場契約の内容
- 長期修繕計画
- リフォーム履歴
- 固定資産税納税通知書
- 住宅ローン残高
すべての資料がそろっていなくても査定はできますが、資料が多いほど、正確に状況を確認できます。
まとめ｜那覇市の査定は地域名だけでは決まりません
那覇市の不動産価格は、地域によって大きく異なります。
しかし、単に、
「久茂地だから高い」
「首里だから安い」
「マンションの平均単価は○万円」
という情報だけで、個別物件の価格を決めることはできません。
重要なポイントは次のとおりです。
- 公示地価は土地価格の指標であり、実際の成約価格とは異なる
- 商業地と住宅地を単純に比較しない
- 同じ町内でも道路、形状、面積によって価格が変わる
- マンションは階数、眺望、築年数、管理状態などが重要
- 机上査定は概算価格の確認に向いている
- 実際の売却では訪問査定が重要
- 査定額よりも、その根拠を確認する
- 一番高い査定額だけで会社を選ばない
- 売却価格だけでなく、売却後の手取り額も確認する
ビクトリー企画株式会社では、那覇市の土地、戸建住宅、マンション、収益物件について、公的な地価情報、周辺の成約事例、現在の競合物件、現地の状態を確認して査定します。
査定額をお伝えするだけでなく、
「なぜこの価格になるのか」
「いくらから売り出すのがよいのか」
「どの程度の期間を想定するのか」
「売却後にいくら手元へ残るのか」
まで、分かりやすくご説明します。
那覇市で不動産売却や不動産査定をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。
不動産は、売る前より「売った後」が大事です。
沖縄の不動産売買専門店
ビクトリー企画株式会社
代表取締役 吉富 達宣
公認 不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
不動産エバリュエーション専門士
〒902-0064
沖縄県那覇市寄宮1丁目27番11号
シャトレ城102号
電話：098-836-2001
FAX：098-836-1600
※本記事は2026年8月現在の国土交通省「令和8年地価公示」、不動産情報ライブラリ、指定流通機構の公表資料および一般的な不動産売買実務をもとに作成しています。公示地価や平均成約価格は個別物件の売却価格を保証するものではありません。
お問合せ先 tel:098-836-2001
営業時間
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