住まなくなった住宅は売る？貸す？判断するポイント
こんにちは。
那覇市の不動産売却専門店、ビクトリー企画株式会社の吉富です。
「相続した実家を、このまま残してよいのだろうか」
「転勤の間だけ、誰かに貸すことはできるだろうか」
「住み替えた後の家は、売った方がよいのだろうか」
このようなお悩みを抱えて、ご相談に来られる方は少なくありません。
長く暮らした家や、ご家族から受け継いだ家には、思い出もあります。お金のことだけでは決められず、迷ってしまうのはごく自然なことです。
持ち家を「貸す」ことには、家賃収入を得られることや、将来の選択肢を残せることなど、いくつかのメリットがあります。
一方で、**「貸せば毎月必ず収入が入る」「定期借家契約なら必ず予定日に返してもらえる」「管理会社へ任せれば所有者は何もしなくてよい」**というわけではありません。
そこで今回は、持ち家を貸す4つのメリットと、那覇市や浦添市、豊見城市、南風原町など沖縄本島南部で、賃貸に出す前に確認しておきたいことをお伝えします。
法律や税金など、少し難しく感じるところもありますが、できるだけやさしい言葉で一つずつご説明します。
最初から「売る」「貸す」の結論を出さなくても大丈夫です。まずは、それぞれの収支と、5年後・10年後の暮らしを一緒に考えてみましょう。
※本記事は、一般的な居住用の賃貸借を中心に説明しています。宿泊料を受け取って旅行者などを短期間泊める「民泊」は、別の法令や那覇市の条例・手続きが関係します。
まず知っておきたい｜沖縄では賃貸住宅が身近です
沖縄県の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、居住世帯のある住宅のうち借家は50.7％で、全国の35.0％を上回っています。また、沖縄県の空き家率は9.4％で、全国で2番目に低い水準でした。
この数字を見ると、沖縄では賃貸住宅が、多くの方の暮らしを支えていることが分かります。
那覇市でも、「那覇市空家等の適切な管理及び対策の推進に関する条例」に基づいて空き家対策を進めています。空き家は所有者が適切に管理することが基本ですので、誰かに住んでもらう「賃貸」は、有効活用の一つといえます。
ただし、すべての家が賃貸に向いているわけではありません。建物の状態や修繕費、今後の収支によっては、売却や解体を含めた別の方法が、ご家族にとって安心につながる場合もあります。
ただし、これは沖縄県全体の統計です。那覇市や周辺地域でも、実際に借り手が見つかるか、いくらで貸せるかは、次のような条件で大きく変わります。
- 所在地と周辺環境
- モノレール駅やバス停までの距離
- 駐車場の有無と台数
- 戸建て・マンションなど建物の種類
- 間取り、築年数、設備、室内状態
- 学校、病院、スーパーなどへの利便性
- ペット飼育など募集条件
- 周辺にある競合物件の数と賃料
県全体の平均家賃だけを見て、「この家ならいくらで貸せる」と決めることはできません。周辺の募集中物件だけでなく、実際の成約事例や建物の状態を確認し、その家に合った賃料を考えることが大切です。
まずは「いくらで貸せそうか」「貸す前にいくらかかりそうか」を整理すると、賃貸が本当に合っているかが少しずつ見えてきます。
持ち家を貸す4つのメリット
メリット1｜家賃収入を得られる可能性がある
持ち家を貸す一番分かりやすいメリットは、入居者がいる期間、家賃収入を得られることです。
毎月の家賃は、老後の生活費や住み替え先の家賃、建物を維持するための費用などに充てることができます。住宅ローンが残っている場合は、金融機関との契約内容を確認したうえで、返済原資の一部にできることもあります。
定期的な収入が見込めることは、これからの暮らしを考えるうえで、心強い材料になるでしょう。
ただし、家賃の全額が利益として残るわけではありません。
家賃収入から、次のような支出を差し引いて考える必要があります。
- 空室期間や家賃滞納による収入減
- 賃貸管理会社へ支払う管理料
- 入居者募集時の費用
- 設備の修理・交換費用
- 退去時の原状回復費用のうち貸主が負担する部分
- 固定資産税
- 火災保険などの保険料
- 共用部分や庭などの維持費
- 将来の大規模修繕に備える費用
- 住宅ローンの返済
- 不動産所得に関係する税金
そのため、確認したいのは「月額家賃」だけではありません。年間を通して、実際に手元へいくら残るのかという実質的な収支が大切です。
一つずつ数字にしてみると、「思ったより残りそう」「修繕費を考えると厳しそう」といったことが見えやすくなります。
なお、税務上の不動産所得は、原則として「総収入金額－必要経費」で計算します。実際の手元資金の計算とは取扱いが異なり、住宅ローンの返済額がそのまま全額必要経費になるわけではありません。個別の税務判断は、税理士または税務署へご確認ください。
住宅ローン返済中の家は、先に金融機関へ確認しましょう
多くの住宅ローンは、本人や家族が住む住宅を前提としています。そのため、賃貸に出したいと思ったときは、まず契約条件を確認することが安心への第一歩です。
転勤などの事情があっても、金融機関への届出や承諾などが必要になる場合があります。無断で賃貸に出すと、契約条件に抵触するおそれがありますので、入居者を募集する前に、借入先の金融機関へ確認しましょう。
また、家族全員が住まなくなると、住宅ローン控除の取扱いが変わる場合もあります。
メリット2｜空き家の管理負担を軽くできる
「誰も住んでいないのだから、あまり手はかからないだろう」と思われるかもしれません。しかし、空き家を良好な状態で保つには、意外と多くの手間がかかります。
- 室内の換気
- 水道の通水
- 雨漏りや漏水の確認
- 庭木や雑草の手入れ
- 郵便物の確認
- 台風前後の点検
- 害虫・シロアリへの対応
- 建物や設備の不具合確認
遠方に住んでいる場合は、様子を見に行くだけでも移動時間や交通費がかかり、心身の負担になることがあります。
賃貸にすると、人が生活することで換気や通水が行われやすくなり、建物や設備の不具合にも気づきやすくなります。
また、管理会社へ委託すれば、契約した範囲で、家賃の集金、入居者からの連絡受付、建物の点検、修繕業者の手配などを任せることができます。遠方にお住まいの方にとっては、管理会社が身近な窓口になってくれることも、大きな安心につながります。
ただし、管理会社へ委託しても、所有者としての責任や修繕費の負担がなくなるわけではありません。
民法では、原則として、賃貸人は建物を使用するために必要な修繕を行う義務を負います。管理会社がどこまで対応するのか、緊急修繕をいくらまで任せるのか、定期巡回が含まれるのかなどを、管理委託契約で確認しておきましょう。
賃貸住宅管理業法の対象となる登録管理業者には、管理受託契約を結ぶ前に、報酬や具体的な管理業務の内容・実施方法などを説明する義務があります。契約前に、重要事項説明書と管理委託契約書を確認しましょう。
出典：国土交通省「管理業者の業務」、e-Gov法令検索「民法」
沖縄では台風・潮風・湿気を考えた修繕計画も大切です
沖縄の住まいは、台風、大雨、強い日差し、潮風、湿気などの影響を受けやすいため、賃貸前の建物確認が特に大切です。
鉄筋コンクリート造の住宅でも、屋上防水、外壁のひび割れ、鉄部のさび、窓まわりの雨水侵入、給湯器やエアコンなどの状態を確認しましょう。
入居後に不具合が続くと、修繕費だけでなく、入居者との信頼関係にも影響します。必要な修繕をすべて後回しにするのではなく、「入居前に直すもの」「今は使えるが、近いうちに交換が必要なもの」を整理しておくと、貸す側も借りる側も安心できます。
メリット3｜将来、自分や家族が住む選択肢を残せる
転勤、介護、お子さまの進学などで一時的に家を離れる場合、「いつかこの家へ戻りたい」と考える方もいらっしゃいます。
そのようなときは、すぐに売却せず、一時的に貸すことで、将来自分やご家族が住む選択肢を残せることがあります。
ただし、賃貸借契約には主に「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、違いを理解しておく必要があります。
普通借家契約の場合
普通借家契約は、契約期間が満了しても更新されることが前提となる契約です。
貸主が「自分で住みたい」という理由だけで、当然に更新を拒絶できるわけではありません。貸主から更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、借地借家法上の正当事由が必要です。
そのため、数年後に戻る予定がある方は、普通借家契約でよいかを慎重に考える必要があります。
定期借家契約の場合
定期借家契約は、法令で定められた手続きを適切に行えば、契約で定めた期間の満了により、更新されずに終了する契約です。双方が合意すれば、改めて再契約することもできます。
ただし、単に契約書へ「定期借家」と書くだけでは足りません。
- 契約期間を定める
- 法定の方式で契約を締結する
- 契約締結前に、更新がなく期間満了で終了することを、契約書とは別の事前説明文書で説明する
- 契約期間が1年以上の場合は、原則として期間満了の1年前から6か月前までに終了通知を行う
といった手続きが重要です。
必要な手続きを欠くと、予定していた時期に契約終了を主張できない場合があります。また、契約が終了しても入居者が任意に明け渡さない場合は、法的な手続きが必要になることがあります。
そのため、「定期借家契約なら、何があっても予定どおり戻れる」とは考えず、契約に詳しい宅地建物取引業者へ相談しながら、必要な手続きを一つずつ進めることが大切です。
出典：国土交通省「定期建物賃貸借 Q＆A」、e-Gov法令検索「借地借家法」
メリット4｜不動産を手放さず、将来の選択肢を持てる
持ち家を売却せずに貸すことで、大切な家を手放さず、将来の状況に応じて次の選択ができます。
- 引き続き賃貸して家賃収入を得る
- 契約終了後に自分や家族が住む
- 将来、売却する
- 子どもなどへ相続させる
地域の利便性が高まるなど、将来の環境変化によって不動産の価値や賃料が上がる可能性もあります。
ただし、地価や賃料が必ず上がるわけではありません。
建物は年数とともに古くなり、修繕費が増えることがあります。入居者がいる状態で売却すると、主な買い手が投資家などに限られやすく、空室の住宅として売る場合とは価格や売却期間が異なることもあります。
また、不動産を残すことが、必ずしもご家族の希望に合うとは限りません。将来の管理を誰が担うのか、共有にならないか、ご家族は本当に残してほしいと思っているのか。元気なうちに少しずつ話し合っておくことが、将来の安心につながります。
持ち家を貸す前に確認したい9つのこと
「9つもあるのか」と、少し多く感じるかもしれません。しかし、一度にすべてを決める必要はありません。
賃貸を始めてから「こんなはずではなかった」とならないよう、できるところから順番に確認していきましょう。
1．所有者と貸す権限
登記事項証明書で所有者を確認します。相続登記や遺産分割が済んでいない場合、共有名義の場合は、誰が貸主となり、誰が契約や修繕の判断をするのかを整理する必要があります。
2．住宅ローンの契約条件
ローンが残っている場合は、賃貸できるかを借入先へ事前に確認します。住宅ローン控除への影響も併せて確認しましょう。
3．貸し出す前に必要な修繕費
雨漏り、水回り、給湯器、エアコン、電気設備、外壁、屋上防水などを点検し、入居前に必要な費用を把握します。
4．適正な募集賃料と実質収支
希望額ではなく、周辺の競合物件、成約事例、築年数、駐車場、設備などから現実的な賃料を検討します。空室期間や修繕費も含め、年間の手取り見込みを試算します。
5．普通借家か定期借家か
将来戻る予定、貸したい期間、入居者の募集しやすさなどを踏まえ、契約形態を選びます。定期借家は手続きに不備がないよう、専門家へ相談しましょう。
6．管理会社へ任せる業務の範囲
入居者募集、家賃集金、滞納時の対応、苦情受付、定期巡回、修繕手配、退去立会いなど、どこまで管理料に含まれるかを確認します。
7．税金・帳簿・保険
家賃収入は不動産所得として申告が必要になる場合があります。収入と支出の資料を保存し、税務は税理士または税務署へ確認しましょう。
火災保険も、自己居住用の契約内容のままでよいとは限りません。賃貸に出すことを保険会社または代理店へ伝え、補償内容を確認してください。
8．マンションの管理規約
マンションの場合は、第三者へ貸す際の届出、駐車場の使用、ペット、民泊の禁止などが管理規約・使用細則で定められていることがあります。
9．5年後・10年後の予定
ご自身が戻る可能性、老後資金、建物の大規模修繕、将来の売却、相続する人の意向まで整理します。
目先の家賃だけでなく、長い目で見て、ご本人とご家族が無理なく続けられ、納得できる方法を選ぶことが大切です。
分からない項目があっても心配はいりません。専門家へ相談しながら、一つずつ整理していけば大丈夫です。
「長期賃貸」と「民泊」は別のものです
似ているように感じますが、一般的な住宅の賃貸と、旅行者などを短期間宿泊させる民泊は別のものです。必要な手続きも異なります。
那覇市で住宅宿泊事業を行う場合は、住宅宿泊事業法に基づく届出だけでなく、那覇市の条例・要綱などの確認が必要です。那覇市は、事業開始前に保健所窓口で事前相談を受けるよう案内しています。
マンションでは、管理規約で民泊が禁止されている場合もあります。「空いている期間だけ旅行者へ貸したい」という場合は、通常の賃貸借と同じ感覚で始めず、事前に確認しましょう。
売却と賃貸は、どちらが得かだけで決めないことが大切です
持ち家を貸す方法が向いている可能性があるのは、次のような場合です。
- 将来自分や家族が住む可能性がある
- 修繕費をかけても、無理のない収支が見込める
- 空室や急な修繕に備える資金がある
- 長期的に管理を続ける意思がある
- 共有者やご家族の考えがそろっている
一方で、売却も含めて慎重に比較した方がよいのは、次のような場合です。
- 多額の修繕費が必要
- 家賃から経費やローン返済を差し引くと赤字になる
- 遠方に住み、緊急時の対応が難しい
- 相続人が複数で、将来の管理や分け方が決まっていない
- 住み替えや老後のため、まとまった資金が必要
- 今後その家へ戻る予定がない
大切なのは、「売れば一時金、貸せばずっと収入」と単純に比べないことです。また、「せっかくの家だから残さなければ」と、無理をして抱え続ける必要もありません。
売却した場合の手取り額と、賃貸した場合の修繕費・空室・税金を含めた収支を、同じ条件で比べてみましょう。そのうえで、ご家族の気持ちや今後の暮らしも含めて考えると、より納得できる答えに近づきます。
よくある質問｜ご相談でよく伺う内容です
Q．住宅ローンが残っていても貸せますか？
転勤などの事情により認められる場合もありますが、金融機関やローン商品によって取扱いが異なります。無断で貸さず、募集前に借入先へ相談してください。
Q．定期借家契約なら、期間満了時に必ず戻れますか？
法定の方式や事前説明、終了通知などを適切に行えば、期間満了で契約が終了する制度です。ただし、手続きに不備がある場合や、入居者が任意に明け渡さない場合の対応まで含め、「何があっても必ず予定日に戻れる」とは言い切れません。契約時から専門家へ相談しましょう。
Q．管理会社へ任せれば、所有者は何もしなくてよいですか？
いいえ。管理会社が行うのは、管理受託契約で定めた業務です。修繕の判断や費用負担、税金、保険、将来の方針決定などは、所有者が対応する必要があります。
Q．古い家でも、そのまま貸せますか？
借り手が安全に生活できる状態か、設備が使用できるかを確認する必要があります。雨漏り、給排水、電気、給湯設備、建物の劣化などを点検し、必要な修繕費と想定家賃を比べて判断しましょう。
Q．相続した家を遺産分割前に貸してもよいですか？
相続人、持分、管理権限、家賃の受取方法などの整理が必要です。相続人の一人だけで進めると、後のトラブルにつながるおそれがあります。状況に応じて、司法書士、弁護士、税理士などへご相談ください。
Q．入居者がいるまま売却できますか？
売却できる場合はありますが、買主は賃貸借契約を引き継ぐことになります。一般に「オーナーチェンジ物件」として扱われ、空室の住宅とは買主層や価格の考え方が異なります。将来売る可能性がある場合は、賃貸契約を結ぶ前から出口を考えておきましょう。
まとめ｜持ち家を貸す前に「収支」と「これからの暮らし」を確認しましょう
持ち家を貸す主なメリットは、次の4つです。
- 家賃収入を得られる可能性がある
- 空き家の管理負担を軽くできる
- 将来自分や家族が住む選択肢を残せる
- 不動産を手放さず、将来の選択肢を持てる
一方で、空室、家賃滞納、修繕、税金、住宅ローン、契約終了など、事前に考えておきたいこともあります。
賃貸は大切な選択肢の一つですが、すべての持ち家に向いているわけではありません。
家には、ご家族の思い出や、「できれば残したい」というお気持ちがあると思います。だからこそ、数字だけで急いで決めるのではなく、「売る」「貸す」「しばらく保有する」の3つを比べてみてください。
5年後、10年後の暮らしを思い浮かべながら、ご本人とご家族が「この方法でよかった」と思える選択をすることが、何より大切です。
那覇市の不動産売却・相続・空き家相談｜ビクトリー企画株式会社
ビクトリー企画株式会社では、最初から売却を前提にお話を進めることはありません。
持ち家を売却した場合の手取り額と、賃貸した場合の想定家賃・必要経費・修繕費などを一つずつ整理し、ご本人とご家族のお気持ちも伺いながら、無理のない方向を一緒に考えます。
必要に応じて、賃貸管理会社、税理士、司法書士、弁護士などの専門家とも連携します。
「何から考えればよいか分からない」「家族とも、まだ十分に話せていない」という段階でも大丈夫です。
那覇市を中心に、浦添市、豊見城市、南風原町などで、相続した家、空き家、住み替え後の持ち家についてお悩みの方は、まずは今のお気持ちや状況をお聞かせください。
不動産は、売る前より“売った後”が大事です。売る前も、売った後も、安心して暮らせる方法を一緒に考えます。
沖縄の不動産売買専門店
ビクトリー企画株式会社
代表取締役 吉富 達宣
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
不動産エバリュエーション専門士
宅地建物取引士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
〒902-0064
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電話：098-836-2001
FAX：098-836-1600
ホームページ：https://victory.co.jp/
※本記事は2026年10月現在の公表情報をもとに、一般の方向けに分かりやすく整理したものです。個別の契約・法律・税務・融資・保険の取扱いは事情により異なります。具体的な判断は、弁護士、司法書士、税理士、借入先金融機関、保険会社、所管行政機関などへご確認ください。
参考資料
- 沖縄県「令和5年住宅・土地統計調査 結果の概要」
- 那覇市「那覇市空家等対策事業」
- 国土交通省「定期建物賃貸借 Q＆A」
- e-Gov法令検索「借地借家法」
- e-Gov法令検索「民法」
- 国土交通省「管理業者の業務」
- 国税庁「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」
- 住宅金融支援機構「住所・氏名等の変更」
- 那覇市「民泊（住宅宿泊事業法）」
お問合せ先 tel:098-836-2001
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