こんにちは。
那覇市の不動産売却専門店、ビクトリー企画株式会社の吉富です。
不動産を売却するとき、特に注意したいのが、
「売却価格＝手元に残るお金」ではない
ということです。
売却代金からは、住宅ローン残高、仲介手数料、登記費用などが差し引かれます。さらに、売却によって利益が出た場合には、所得税・復興特別所得税・住民税がかかる可能性があります。
税金を見込まずに住み替え先の購入資金や老後資金を計画すると、「思っていたより手元にお金が残らない」ということにもなりかねません。
そこで今回は、不動産売却時に関係する主な税金と、売却前に確認しておきたいポイントを、公認不動産コンサルティングマスターの吉富が分かりやすく解説します。
※この記事は、個人が土地・建物を売却する一般的なケースを中心に説明しています。法人、事業用資産、非居住者などは取扱いが異なる場合があります。
不動産売却で関係する主な税金
不動産売却時の税金は、「譲渡所得税」と「復興特別所得税」の2つだけではありません。より正確には、次のように整理できます。
所得税
不動産の売却によって、課税対象となる譲渡益が出た場合にかかります。
復興特別所得税
所得税が生じる場合に、所得税額へ一定割合を乗じて計算します。
住民税
課税対象となる譲渡益が出た場合にかかります。
印紙税
紙の不動産売買契約書を作成した場合にかかります。
登録免許税
住宅ローン完済に伴う抵当権抹消登記などを行う場合にかかります。
「譲渡所得税」という名称の税金が単独であるというより、土地や建物の譲渡所得に対してかかる所得税・住民税などを、実務上まとめて「譲渡所得税」と呼ぶことがあります。
まずは、税額への影響が最も大きくなりやすい、譲渡所得の計算から確認しましょう。
売却価格の全額に税金がかかるわけではありません
不動産を4,000万円で売却したからといって、4,000万円全額に所得税・住民税がかかるわけではありません。
課税対象となる譲渡所得は、次の式で計算します。
課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
1．譲渡価額
土地や建物の売却代金などです。
なお、買主様から受け取った固定資産税・都市計画税の精算金も、所得税の計算上、譲渡価額へ算入される取扱いとなります。
2．取得費
取得費とは、売却した土地や建物を取得するためにかかった費用です。
主なものには、次のような費用があります。
- 土地・建物の購入代金や建築代金
- 購入時の仲介手数料
- 設備費や改良費
- 購入時に負担した一定の登記費用や不動産取得税など
ただし、建物の取得費は、購入代金や建築代金をそのまま使うのではありません。所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
3．譲渡費用
譲渡費用とは、不動産を売るために直接かかった費用です。
主なものには、次のような費用があります。
- 売却時の仲介手数料
- 売主様が負担した売買契約書の印紙税
- 売却のために行った測量費
- 貸家を売るために支払った立退料
- 土地を売るために行った建物の解体費用
一方、修繕費、固定資産税、日常の維持管理費などは、原則として譲渡費用にはなりません。
4．特別控除額
一定の要件を満たす場合には、譲渡所得から特別控除を差し引けることがあります。
代表的なものが、マイホームを売った場合の3,000万円特別控除です。詳しくは後ほどご説明します。
取得費が分からない場合は特に注意が必要です
相続した不動産や、購入時期が古い不動産では、購入時の売買契約書や領収書が見つからないことがあります。
取得費が分からない場合には、売却代金の5％相当額を概算取得費として計算することができます。
例えば、3,000万円で売却した不動産の取得費が分からない場合、概算取得費は150万円です。
3,000万円×5％＝150万円
取得費が小さくなると、その分だけ譲渡所得が大きくなり、税額も高くなる可能性があります。
そのため、取得費が分からないからといって、すぐに5％で計算するのではなく、まず次の資料を探しましょう。
- 購入時の売買契約書
- 建築工事請負契約書
- 購入代金や建築代金の領収書
- 仲介手数料の領収書
- 住宅ローンの契約資料
- 相続した場合は、被相続人が購入した際の資料
相続や贈与で取得した不動産は、原則として、被相続人や贈与者の購入代金などを引き継いで取得費を計算します。
出典：国税庁「取得費が分からないとき」、国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
所有期間によって税率が大きく変わります
土地や建物の譲渡所得は、売却した年の1月1日現在の所有期間により、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分かれます。
長期譲渡所得
- **所有期間の判定：**売却した年の1月1日現在で5年超
- **所得税：**15％
- **復興特別所得税：**0.315％
- **住民税：**5％
- **合計税率：**20.315％
短期譲渡所得
- **所有期間の判定：**売却した年の1月1日現在で5年以下
- **所得税：**30％
- **復興特別所得税：**0.63％
- **住民税：**9％
- **合計税率：**39.63％
復興特別所得税は、平成25年から令和19年（2037年）まで、基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付するものです。
復興特別所得税の税率は、次のように計算します。
- 長期：所得税15％×2.1％＝0.315％
- 短期：所得税30％×2.1％＝0.63％
出典：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」、国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」
「購入から5年経過」で直ちに長期になるとは限りません
判定日は、売却日ではなく売却した年の1月1日です。
例えば、購入日から5年を経過した後に売却しても、その年の1月1日現在で所有期間が5年以下であれば、短期譲渡所得になる場合があります。
売却時期を決める際は、登記事項証明書や購入時の契約書で取得日を確認し、必要に応じて税理士または税務署へ確認しましょう。
マイホームなら最高3,000万円の特別控除が使える場合があります
自分が住んでいるマイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」といいます。
主な注意点は次のとおりです。
- 実際に自分が住んでいた家屋であること
- 親子、夫婦など特別な関係にある人への売却ではないこと
- 他の特例との組み合わせに制限があること
- 以前住んでいた住宅は売却期限の要件があること
- 特例を利用するには確定申告が必要であること
特別控除を差し引いた結果、課税譲渡所得が0円になれば、所得税・復興特別所得税・住民税がかからない場合があります。
ただし、税額が0円になる場合でも、3,000万円特別控除を利用するには確定申告が必要です。
また、住み替え先で住宅ローン控除を利用する場合には、3,000万円特別控除との適用関係に注意が必要です。
相続した空き家にも特別控除が使える場合があります
相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋や敷地を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できることがあります。
この特例は、令和9年（2027年）12月31日までの売却が対象です。
なお、令和6年1月1日以後の譲渡で、対象不動産を取得した相続人が3人以上の場合は、1人当たりの控除上限が2,000万円となります。
建物の建築時期、相続開始日、売却期限、売却代金、耐震基準、解体の時期など複数の要件がありますので、売却前から確認することが大切です。
出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
売買契約書には印紙税がかかります
紙の不動産売買契約書を作成すると、契約書に記載された売買金額に応じた印紙税がかかります。
令和9年（2027年）3月31日までに作成される一定の不動産譲渡契約書には、軽減税率が適用されています。
主な軽減後の印紙税額は次のとおりです。
100万円を超え、500万円以下の場合
印紙税額：1,000円
500万円を超え、1,000万円以下の場合
印紙税額：5,000円
1,000万円を超え、5,000万円以下の場合
印紙税額：1万円
5,000万円を超え、1億円以下の場合
印紙税額：3万円
1億円を超え、5億円以下の場合
印紙税額：6万円
売主様用と買主様用の契約書をそれぞれ原本として作成する場合は、それぞれの契約書に印紙税が必要です。
住宅ローンが残っている場合は登録免許税も確認しましょう
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、通常、売却代金などでローンを完済し、設定されている抵当権を抹消します。
抵当権抹消登記の登録免許税は、土地または建物1物件につき1,000円です。土地と建物がそれぞれ1物件であれば、合計2,000円となります。
このほか、司法書士へ手続きを依頼する場合は、司法書士報酬などが必要です。
出典：法務局「抵当権の登記の抹消申請について専門家に相談したい場合は」
税金を確認するために売却前から準備したい書類
不動産売却を検討し始めたら、次の書類を探しておきましょう。
- 売却する不動産を購入したときの売買契約書
- 建築工事請負契約書
- 購入時の仲介手数料・登記費用などの領収書
- 増改築や設備工事に関する契約書・領収書
- 相続した不動産は、被相続人の購入時資料
- 今回の売却にかかった仲介手数料、測量費、解体費などの領収書
- 住宅ローン残高証明書や抵当権に関する書類
税金の計算では、購入時と売却時の資料が重要です。
売却が終わってから慌てて探すのではなく、査定や販売準備の段階から整理しておきましょう。
よくある質問
Q．購入価格より安く売った場合でも税金はかかりますか？
単純に購入価格と売却価格だけを比べて判断することはできません。建物の取得費は減価償却費相当額を差し引くため、購入価格より安く売却しても譲渡益が生じる場合があります。取得費、譲渡費用、特別控除を含めて計算する必要があります。
Q．売却代金から住宅ローンを返済した残額に税金がかかりますか？
住宅ローン残高は、譲渡所得の計算上、取得費や譲渡費用として差し引くものではありません。税金は、譲渡価額から取得費、譲渡費用、特別控除を差し引いて計算します。
Q．譲渡所得が0円なら確定申告は不要ですか？
特例を使わずに計算した譲渡所得が0円以下であれば、原則として譲渡所得に対する所得税は生じません。ただし、3,000万円特別控除などを利用して0円になる場合や、譲渡損失の特例を利用する場合には、確定申告が必要です。
Q．相続した不動産の取得費は相続税評価額ですか？
原則として相続税評価額ではありません。被相続人が購入したときの購入代金や購入手数料などを基に計算します。一定の要件を満たす場合は、納めた相続税の一部を取得費へ加算できる特例もあります。
Q．税金はいつ支払いますか？
所得税と復興特別所得税は、原則として売却した年の翌年に確定申告を行い、納付します。住民税は、確定申告の内容を基に翌年度分として課税されます。印紙税は売買契約書を作成する際、登録免許税は抵当権抹消登記などを申請する際に必要です。
Q．不動産会社に税額を計算してもらえますか？
不動産会社は、売却価格、仲介手数料、一般的な制度や必要書類についてご説明できます。ただし、個別の税額計算や特例の適用判断などの税務相談は、税理士または税務署へご確認ください。
まとめ｜売却価格ではなく税引き後の手取り額を確認しましょう
今回のポイントをまとめます。
- 売却価格の全額に税金がかかるわけではない
- 課税譲渡所得は、譲渡価額から取得費・譲渡費用・特別控除を差し引いて計算する
- 建物の取得費は減価償却費相当額を差し引く
- 取得費が不明な場合、売却代金の5％を概算取得費にできるが、税額が高くなる可能性がある
- 長期譲渡所得の合計税率は20.315％、短期譲渡所得は39.63％が基本となる
- マイホームは最高3,000万円の特別控除を使える場合がある
- 相続した空き家にも一定の特例がある
- 紙の売買契約書には印紙税がかかる
- 抵当権抹消時には登録免許税などが必要になる
- 特例を利用する場合は、税額が0円でも確定申告が必要になることがある
不動産を売却するときは、売却価格だけでなく、住宅ローン、諸費用、税金を差し引いた後に、いくら手元へ残るのかを確認することが大切です。
ビクトリー企画株式会社では、査定価格だけでなく、住宅ローン残高、売却諸費用、必要書類などを整理し、売却後の資金計画を考えるためのお手伝いをいたします。
個別の税務判断が必要な場合には、税理士などの専門家と連携しながら進めます。
那覇市で土地、戸建住宅、マンション、相続不動産、空き家、収益物件の売却をお考えの方は、どうぞお気軽にご相談ください。
不動産は、「売る前の準備」と「売った後の安心」が大切です。
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※本記事は2026年8月現在の公表情報をもとに、一般の方向けに分かりやすく整理したものです。税制は改正されることがあります。個別の税額計算や特例の適用可否については、税理士または税務署へご確認ください。
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