こんにちは。
那覇市の不動産売却専門店、ビクトリー企画株式会社の吉富です。
不動産のご売却には、多くの失敗事例が潜んでいます。
本記事では、那覇市で不動産売却を検討されている方が、売却後に後悔しないために、現場で大切だと感じる実務的な情報をお届けしています。
今回のテーマは、
「土地家屋調査士と測量士の違い」
についてです。
土地や一戸建てを売却しようとしたとき、よく出てくる言葉に、
「土地家屋調査士」と「測量士」があります。
どちらも土地を測る専門家のように見えるため、
「どちらに依頼すればいいのか分からない」
「測量士に頼めば登記までできるの？」
「境界確定は誰に相談すればいいの？」
「売却前の測量は、どちらにお願いするべき？」
と迷われる方も多いのではないでしょうか。
結論から申し上げますと、
不動産売却で、境界確定や登記に関係する測量が必要な場合は、土地家屋調査士に相談する場面が多くなります。
一方で、測量士は公共測量や工事、開発、地形測量など、測量全般を扱う専門家です。
それぞれ大切な役割がありますが、目的によって依頼先が変わります。
- 土地家屋調査士と測量士の大きな違い
土地家屋調査士と測量士の大きな違いは、簡単に言うと、
「登記に関わる測量かどうか」です。
土地家屋調査士は、法務省が関係する国家資格で、不動産の表示に関する登記に必要な土地や建物の調査・測量、登記申請手続の代理などを行う専門家です。法務省も、土地家屋調査士の業務として「不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査及び測量」を挙げています。
一方、測量士は、国土交通省・国土地理院が関係する測量法上の国家資格で、測量全般に関わる専門家です。国土地理院では、測量法の改正や測量士・測量士補制度に関する情報が公開されています。
つまり、どちらも測量に関わる専門家ではありますが、役割は同じではありません。
- 土地家屋調査士とは？
土地家屋調査士は、土地や建物の物理的な状況を調査・測量し、その内容を登記記録に反映させる専門家です。
たとえば、次のような場面で関わります。
土地の分筆登記をしたいとき
土地の地積更正登記をしたいとき
建物を新築したときの表題登記
建物を取り壊したときの滅失登記
土地の境界を確認したいとき
境界確定測量を行いたいとき
登記に必要な測量図を作成したいとき
日本土地家屋調査士会連合会も、土地家屋調査士の業務として、不動産の表示に関する登記に必要な調査・測量、表示登記の申請手続の代理などを説明しています。
不動産売却の現場で特に重要になるのは、
土地の境界や面積を確認し、必要に応じて登記に反映させることができるという点です。
売却する土地の面積や境界があいまいな場合、買主様は不安を感じます。
「本当にこの面積で合っているのか」
「隣地との境界は問題ないのか」
「建て替えするときに支障はないのか」
「購入後に隣地とトラブルにならないか」
このような不安を減らすために、土地家屋調査士の役割はとても重要です。
- 測量士とは？
測量士は、測量法に基づく国家資格者で、土地の位置・形状・高低差などを測る専門家です。
たとえば、次のような場面で関わります。
公共測量
道路や橋などのインフラ整備に関する測量
工事測量
宅地造成や開発に伴う測量
地形測量
現況測量
建設計画のための測量
測量士は、公共事業や建設工事、開発計画など、広い意味での測量業務に関わります。
不動産売却でも、現地の形状や高低差、建物や工作物の位置関係などを把握するための測量で関わることがあります。
ただし、ここで大切なのは、
測量士が測量を行ったとしても、不動産の表示に関する登記申請の代理は土地家屋調査士の専門業務になるということです。
つまり、売却にあたって登記や境界確定まで必要になる場合は、測量士だけで完結しないことがあります。
- 不動産売却でよくある勘違い
不動産売却の相談現場では、次のような勘違いが起こることがあります。
勘違い1：測量士に頼めば登記までできると思っている
測量士は測量の専門家ですが、不動産の表示登記に関する申請代理は土地家屋調査士の業務です。
そのため、土地を測るだけでなく、分筆登記や地積更正登記などが必要な場合は、土地家屋調査士への相談が必要になります。
勘違い2：測量図があれば境界確定済みだと思っている
測量図があるからといって、必ずしも隣地との境界が確定しているとは限りません。
現況測量図なのか、確定測量図なのかによって意味が異なります。
現況測量図は、現地の状態を測った図面です。
一方、確定測量図は、隣地所有者や道路管理者などとの立会いを経て、境界確認を行ったうえで作成されるものです。
売却時に買主様が安心しやすいのは、一般的には確定測量図です。
勘違い3：登記簿の面積が正しいと思い込んでいる
登記簿に記載された面積が、必ず現在の実測面積と一致するとは限りません。
古い土地の場合、昔の測量精度で記録されていることもあります。
また、長年の間に道路や隣地との関係、ブロック塀の位置などが変わっていることもあります。
特に那覇市の古い住宅地では、境界や道路との関係を確認しておくことが大切です。
- 土地家屋調査士に依頼することが多いケース
不動産売却において、次のような場合は土地家屋調査士への相談を検討した方がよいでしょう。
土地の境界がはっきりしない
境界標が見当たらない
古い住宅地で隣地との境界があいまい
相続した不動産で、土地の詳しい状況が分からない
登記簿面積と現況に違和感がある
買主様が建て替えを予定している
土地を一部だけ売却したい
分筆が必要になる
地積更正登記が必要になる可能性がある
道路や水路など公有地と接している
隣地との境界確認書を作成したい
特に、売却前に境界を明確にしておきたい場合や、登記に関係する手続きが必要な場合は、土地家屋調査士の出番です。
東京土地家屋調査士会でも、分筆、地目変更、境界や面積を知りたいとき、新築・増築・建て替えなどの場面で土地家屋調査士が関わると案内されています。
- 測量士に依頼することが多いケース
一方で、測量士に依頼することが多いのは、登記を目的としない測量や、工事・開発・設計のための測量などです。
たとえば、
建設工事のための測量
道路や造成に関する測量
高低差や地形を確認する測量
開発計画に伴う測量
公共測量
土木設計の基礎資料としての測量
などです。
もちろん、実務上は土地家屋調査士と測量士が連携するケースもあります。
また、土地家屋調査士が測量士の資格を持っている場合もあります。
そのため、資格名だけで単純に判断するのではなく、
「今回の目的が登記に関係するのか」
「境界確定が必要なのか」
「売買のための資料として必要なのか」
を整理することが大切です。
- 現況測量と確定測量の違い
不動産売却でよく出てくる言葉に、
現況測量と確定測量があります。
この違いも、売却前に知っておきたいポイントです。
現況測量とは
現況測量とは、現在の土地や建物、ブロック塀、擁壁、道路などの状況を測る測量です。
現地の状態を把握するためには有効ですが、隣地所有者との境界確認まで行っていない場合もあります。
そのため、現況測量図があるからといって、境界が法的・実務的にすべて確認済みとは限りません。
確定測量とは
確定測量とは、隣地所有者や道路管理者などと立会いを行い、境界を確認したうえで作成される測量です。
土地の売却では、買主様に安心していただくため、確定測量が求められることがあります。
特に、建て替えを前提とする買主様や、金融機関、建築会社が関わる場合は、境界や面積の明確さが重要になります。
- 土地家屋調査士に依頼する測量費用の目安
土地家屋調査士に依頼する場合、費用は土地の状況によって大きく変わります。
一般的には、次のような要素で費用が変わります。
土地の面積
土地の形状
隣地所有者の人数
境界標の有無
道路や水路など公有地との接道状況
過去の測量資料の有無
隣地との境界確認の難易度
登記が必要かどうか
分筆や地積更正が必要かどうか
現況測量であれば、比較的費用を抑えられることがあります。
一方、確定測量では、隣地所有者との立会い、境界確認書の作成、官民境界の確認、図面作成、登記関連業務などが加わるため、費用が高くなる傾向があります。
100㎡程度の一般的な整形地であっても、現況測量と確定測量では費用感が変わります。
また、隣地所有者が多い場合や、公道・水路などの公有地に接している場合は、行政との立会いが必要になることもあり、時間と費用が増えることがあります。
境界確定に関する作業が増えれば増えるほど、土地家屋調査士の作業量も増えます。
そのため、売却を検討する段階で、まずは概算見積もりを取ることが大切です。
- 那覇市の土地売却で注意したいポイント
那覇市で土地や一戸建てを売却する場合、測量や境界確認は特に重要になることがあります。
理由は、那覇市内には次のような不動産が多いからです。
古くからの住宅地
道路幅員が狭い地域
隣地との距離が近い土地
ブロック塀や擁壁で境界が分かりにくい土地
高低差のある土地
相続によって長期間そのままになっている土地
建て替えを前提に検討される古家付き土地
道路や里道、水路などとの関係確認が必要な土地
特に相続した不動産では、所有者様ご本人が土地の過去の経緯を詳しく知らないこともあります。
「親の代からこの境界で使っていた」
「昔からこのブロック塀までがうちの土地だと思っていた」
という場合でも、実際に調査してみると、登記上の面積や境界の考え方と違うことがあります。
売却前に確認しておけば大きな問題にならなかったことが、契約直前や引渡し前に発覚すると、買主様との信頼関係にも影響します。
だからこそ、那覇市で土地や一戸建てを売却する際は、早めに測量・境界・登記関係の確認をしておくことをおすすめします。
- 境界トラブルが起こると売却が止まることもある
土地の売却で特に注意したいのが、境界トラブルです。
境界トラブルが起こると、
売買契約の時期が遅れる
買主様が購入を見送る
価格交渉の材料になる
引渡し条件が厳しくなる
隣地所有者との関係が悪化する
測量費用や調査費用が増える
といった問題につながることがあります。
特に、隣地所有者との境界確認が必要な場合、相手方の都合や考え方によって時間がかかることもあります。
また、道路や水路など公有地と接している場合は、行政との調整が必要になることもあり、完了までの日数が長くなる可能性があります。
土地を売り出してから慌てて確認するのではなく、売却を検討し始めた段階で、早めに相談することが大切です。
- 売却前に確認したいチェックポイント
土地や一戸建ての売却を検討している方は、次の項目を確認してみてください。
測量・境界に関する確認
境界標は現地にありますか？
ブロック塀やフェンスの位置は境界と合っていますか？
隣地との境界について過去に話し合ったことはありますか？
過去の測量図は残っていますか？
法務局に地積測量図はありますか？
登記簿面積と実際の広さに違和感はありませんか？
道路との境界は明確ですか？
水路や里道などに接していませんか？
越境しているもの、越境されているものはありませんか？
建て替えを前提とした買主様にも説明できる状態ですか？
書類に関する確認
登記事項証明書
公図
地積測量図
建物図面
各階平面図
固定資産税課税明細書
過去の売買契約書
境界確認書
建築確認関係書類
これらの資料がそろっていると、売却前の状況整理がしやすくなります。
- どちらに相談すべきか迷った場合
土地家屋調査士と測量士のどちらに相談すべきか迷った場合は、まず不動産会社に相談して、売却の目的と物件状況を整理することをおすすめします。
たとえば、
単に現地の状況を把握したいのか
買主様に安心してもらう資料が必要なのか
境界確定が必要なのか
分筆や地積更正登記が必要なのか
売買契約の条件として測量が必要なのか
によって、依頼先や進め方は変わります。
ビクトリー企画株式会社では、不動産売却のご相談を受ける際に、測量や境界に関する不安も一緒に整理しています。
もちろん、当社が土地家屋調査士や測量士の業務を行うわけではありません。
必要に応じて、専門家と連携しながら、売主様が後悔しない売却を進められるようにお手伝いしています。
まとめ：登記に関わる測量は土地家屋調査士、測量全般は測量士
土地家屋調査士と測量士は、どちらも土地に関わる大切な専門家です。
ただし、役割は同じではありません。
簡単に整理すると、
土地家屋調査士
不動産の表示に関する登記に必要な調査・測量、登記申請手続の代理、境界確定などに関わる専門家。
測量士
公共測量、工事測量、地形測量、開発や設計のための測量など、測量全般に関わる専門家。
不動産売却で特に注意したいのは、
測量をすればそれで終わりではなく、登記や境界確認が必要になる場合があるという点です。
土地の境界や面積があいまいなまま売却を進めると、買主様の不安や価格交渉、契約の遅れにつながることがあります。
特に那覇市の古い住宅地や相続不動産、建て替え前提の土地売却では、早めの確認が安心です。
不動産は、売る前より“売った後”が大事です。
売却後に後悔しないためにも、測量・境界・登記について、早い段階で整理しておきましょう。
ご相談について
ビクトリー企画株式会社では、那覇市を中心に、不動産売却に関するご相談を承っております。
「土地家屋調査士と測量士、どちらに相談すればいいか分からない」
「境界がはっきりしていない土地を売りたい」
「相続した実家の土地面積が正しいか不安」
「売却前に測量が必要か知りたい」
「買主様に安心してもらえる資料を整えたい」
このようなお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。
売却するかどうかを決める前でも大丈夫です。
まずは、現状を一緒に整理することから始めましょう。
免責事項
本記事は、不動産売却を検討されている方に向けて、一般的な不動産実務の観点から整理したものです。
土地の境界、測量、登記、建築、法律判断については、個別の物件状況によって異なります。
具体的な測量・登記手続きについては土地家屋調査士へ、法的紛争性がある場合は弁護士等の専門家へ、個別にご確認ください。
沖縄の不動産売買専門店
ビクトリー企画株式会社
公認：不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
不動産エバリュエーション専門士
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
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