こんにちは。
那覇市の不動産会社 不動産売買専門店ビクトリー企画株式会社の吉富です。
不動産のご売却には多くの失敗事例が潜んでいます。
本記事では、ビクトリー企画株式会社に
お問い合わせをいただいた皆様が
不動産のご売却で失敗をしないために
有益な情報をお届けしています。
ぜひ最後までお読みください。
前回より
「不動産売却時にかかる諸費用について」
と題し、連載でお送りしております。
前回のテーマ「仲介手数料」では、
仲介手数料の発生タイミングや、
手数料の速算式について解説致しました。
今回は第2弾といたしまして、
「譲渡所得税」について解説させて頂きます。
譲渡所得税について
所有している土地、建物などを
売却して得た利益のことを「譲渡所得」と言います。
譲渡所得には所得税や住民税が掛かりますので、
総称して「譲渡所得税」とも呼ばれています。
譲渡所得にかかる所得税と住民税は「分離課税」となり、
給与所得や事業所得など、他の所得とは切り離して計算されます。
譲渡所得は、売却した金額そのものではなく、
売却不動産の購入費用や売却のための費用などを
差し引いた金額が譲渡所得となります。
■課税譲渡所得の求め方
「課税譲渡所得」は以下の計算式で求めることができます。
課税譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 + 譲渡費用 ）－特別控除
こちらの式で出てきた「取得費」「譲渡費用」「特別控除」
についてそれぞれ説明いたします。
まず、「取得費」とは、
「売却した不動産の購入にかかった費用」です。
例えば、
売却する土地・建物の購入代金、
建築代金、購入手数料、測量費、
整地費、建物解体費、設備費、改良費
などが該当します。
また、不動産の購入時に納めた
登記費用、不動産取得税、印紙税、
借主に支払った立ち退き料、
不動産を購入するために借りた資金の利子
なども含まれます。
次に、「譲渡費用」とは、
「不動産の売却のためにかかった費用」です。
例えば、仲介手数料や印紙税、
建物解体費なども含まれます。
ただし、「譲渡費用」は
売却するために直接使った費用のため、
修繕費（売却のため以外のもの）
や固定資産税などは含まれません。
「特別控除」とは、
これは、国の政策的な配慮によって設けられているもので、
居住用財産を売った場合の3,000万円の特別控除、
特定住宅地造成事業等のために土地等を売った場合の 1,500
万円の特別控除などがあります。
■譲渡所得にかかる税金
「譲渡所得」にかかる税金は、「所得税」と「住民税」を
合わせたものを指しますので、
「所得税」と「住民税」についても簡単に違いをご説明致します。
・所得税
国に納める国税です。
復興特別所得税が含まれます。
・住民税
都道府県や市区町村などに納める地方税です。
■譲渡所得税の税率について
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が
5年以下か5年超かによって異なります。
そこで、まず、譲渡した土地建物の所有期間を区分する必要があります。
具体的には、土地建物の護渡した年の1月1日において、
所有期間が5年を超える場合を長期譲渡所得、
5年以下の場合を短期譲渡所得として区分されています。
なお、ここで注意して欲しいのは、所有期間5年というのは、
その土地や建物を購入した日から売った日までの期間で計算するのではありません。
譲渡した日の属する年の1月1日現在で判定するということです。
令和6年中の譲渡ですと、令和6年1月1日において判定しますので、
平成30年12月31日以前に取得したものが長期譲渡所得、
平成31年1月1日以後に取得したものは
短期譲渡所得ということになります。
上記によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得とを区別するわけですが、
そうした場合に、取得した日とか譲渡した日というのはどういった基準で判定するかが問題となってきます。
取得の日は、原則として、次の基準とされます。
イ 購入の場合→引渡しの日（売買契約の効力発生の日によることもできます。）
ロ 請負工事により建物を建築した場合→引渡しの日
ハ 自営工事により建物を建築した場合→建築完了の日
なお、贈与とか相続による取得は、取得時期を引継ぐとされています。
また、譲渡の日は、原則として、土地、建物を買主に引渡した日ですが、
売買契約の効力発生の日によることもできます。
「長期譲渡所得の計算」
長期譲渡所得（所有期間5年超）にかかる税金は、
課税長期譲渡所得金額に、一律20%（所得税15%・住民税5%）の税率を乗じて計算されます。
なお、平成25年より復興特別所得税として、所得税額の2.1%が別途かかります。
課税長期譲渡所得金額✕20％（所得税15%・住民税5%）
＝所得税額および住民税額
「短期譲渡所得の税金の計算」
短期譲渡所得（所有期間5年以下）にかかる税金は、
課税短期譲渡所得金額に39％（所得税30%・住民税9%）の税率を乗じて計算されます。
なお、平成25年より復興特別所得税として、所得税額の2.1%が別途かかります。
課税短期譲渡所得金額✕39%（所得税30%・住民税9%）
＝所得税額および住民税額
なお、国等に対する土地等の譲渡の場合には税率が20%（所得税15%住民税5%）となります。この場合も、平成25年より復興特別所得税として、所得税額の2.1%が別途かかります。
以上のように、
所有期間が5年以下の不動産を売却した場合は、
所得種類が「短期譲渡所得」、
5年超であれば「長期譲渡所得」となります。
税率は、長期譲渡所得の方が低くなります。
「短期譲渡所得」の方が、
長期に比べ税率が高くなっている理由は、
バブル経済期の頃のように
いわゆる「土地転がし」のような
投機目的で土地を短期売買することを
抑制する目的です。
「譲渡損失が生じたケース」
こんなときは、成15年までは確定申告をすることにより譲渡損失と給与所得等の他の所得とが通算（これを損益通算といいます）されて税金が戻ってくる場合がありましたが、
平成16年1月1日以後の譲波から、その他の所得との通算及び青色申告者に認められていた3年間の繰越控除（居住用財産の譲渡を除く）が適用されなくなりました。
ここまではいずれも土地や建物を売って利益（譲渡利益）がでたときのお話しですが、
必ずしも買ったときよりも高く売れるとは限りません。赤字（これを譲渡損失といいます）
がでるケースもあるかと思います。
ただし、一定の要件を満たす居住用財産の譲渡損失については他の所得との通算及び3年間の
繰越控除の適用を受けることができる場合があります。
いかがでしたでしょうか？
今回は譲渡所得税について、
譲渡所得の算出方法や、税率について解説致しました。
税金の話は、時期によって改変される可能性があります。
今回の情報は、令和6年4月1日現在の内容でお届けしています。
譲渡所得税に関して以外でも、何かご質問などございましたら、
ご対応いたしますので、弊社ビクトリー企画株式会社までご相談をお願いいたします。
本日は以上です。
また、次回も不動産売却に関する情報をブログでお届けいたします。
楽しみにお待ちください。
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