こんにちは。
那覇市寄宮で創業31年、不動産売買専門店
ビクトリー企画株式会社 代表の吉富達宣です。
不動産の売却には、表には見えにくい失敗事例が多く潜んでいます。
その中でも特に多いのが、
「土地の境界」や「面積」に関するトラブルです。
今回は、
土地・戸建売却で必ず考えておきたい「測量」
について、那覇市の現場目線でやさしく整理していきます。
■ なぜ測量が必要なのか？
土地や戸建を売却する際、
価格に大きく影響するのが「土地の面積」です。
特に那覇市では、
・建物を解体して更地として売るケース
・土地としての価値が重視されるケース
が多くあります。
つまり、
土地の面積＝価格に直結する要素
と言っても過言ではありません。
■ 登記簿の面積＝正確とは限らない
「面積は登記簿を見れば分かるのでは？」
そう思われる方も多いと思います。
確かに、登記簿（登記事項証明書）には面積が記載されています。
しかし、これは必ずしも
現在の正確な実測値とは限りません。
例えば、
・昔の測量精度が低かった
・境界が曖昧なまま登記されている
・相続で引き継がれてきた土地
このような場合、
実際の面積とズレていることもあります。
■ 那覇市で増えている「測量を求める買主」
最近では、買主様側から
「測量はされていますか？」
「境界は確定していますか？」
と確認されるケースが増えています。
これは、
・将来のトラブル回避
・正確な面積での価格判断
・隣地との境界トラブル防止
といった理由からです。
つまり、
測量は“売るための準備”ではなく
“安心して買ってもらうための材料”
になってきています。
■ 測量には2種類ある
土地売却でよく出てくる測量は、主に2つです。
■ 現況測量（仮測量）とは？
現況測量とは、
現在の状況をもとにした測量です。
・既存の境界杭
・ブロック塀
・フェンス
・現地の利用状況
などを基準に、
現場で確認できる範囲で測量を行います。
■ 現況測量の特徴
✔ 比較的短期間（1日〜数日）
✔ 費用が抑えられる
✔ 隣地立会い不要
売却初期の資料としては、
非常に有効です。
■ 確定測量とは？
確定測量は、
隣地所有者や道路管理者の立会いのもとで
境界を正式に確定する測量です。
土地家屋調査士が関与し、
境界点について合意を得ながら進めます。
■ 確定測量の特徴
✔ 境界が明確になる
✔ 隣地と合意済み
✔ 正式な図面として使える
つまり、
トラブルリスクを大きく下げる測量
です。
■ 「現況測量だけでいいのでは？」という疑問
ここでよくある疑問があります。
「現況測量があれば十分では？」
確かに、売却初期ではそれでも問題ない場合があります。
ただし、
現況測量はあくまで
“現在見えている状況”をもとにした図面です。
境界について隣地と合意しているわけではありません。
■ 確定測量が必要になるタイミング
一般的には、
・買主が決まり交渉が進んだ段階
・契約前または契約条件として
で確定測量を行うことが多いです。
■ なぜ最終的に確定測量が重要なのか
土地の境界は非常にデリケートな問題です。
例えば、
・境界杭の位置が違っていた
・隣地との認識がズレていた
・越境（塀・樹木など）があった
こうした問題は、
売却後に発覚すると大きなトラブルになります。
だからこそ、
売主として「きちんと整理して引き渡す」ことが重要
になります。
■ 那覇市ならではの注意点
那覇市では、
・古い区画
・接道条件が複雑な土地
・高低差のある敷地
なども多く見られます。
また、
・道路との境界
・二項道路（幅員4m未満）
・隣地とのブロック塀
なども、測量時に確認が必要になることがあります。
■ 測量の進め方（おすすめの流れ）
売却をスムーズに進めるためには、
① まず現況測量で資料を整える
② 買主との交渉を進める
③ 必要に応じて確定測量を実施
という流れが現実的です。
■ 測量は「義務」ではないが「責任」に近い
法律上、必ず測量しなければならない
というわけではありません。
しかし、
・トラブル防止
・価格の明確化
・買主の安心
を考えると、
売主として検討すべき重要なポイント
と言えます。
■ よくある質問（FAQ）
Q1. 測量しないと売却できませんか？
必ずしも必要ではありませんが、買主から求められることが増えています。
Q2. 現況測量と確定測量はどちらが必要ですか？
状況によりますが、最終的には確定測量が望ましいケースが多いです。
Q3. 測量にはどのくらい時間がかかりますか？
現況測量は比較的短期間、確定測量は数週間〜数ヶ月かかることもあります。
Q4. 費用はどれくらいですか？
土地の条件や隣地状況によって異なりますので、個別確認が必要です。
Q5. 相続した土地でも測量は必要ですか？
境界が不明確な場合は、検討することで安心につながります。
■ まとめ｜後悔しない売却のために
土地の売却は、
単に「売れればいい」というものではありません。
・境界がはっきりしているか
・面積が正確か
・隣地との関係が整理されているか
これらが整っていることで、
買主様も安心して購入を検討できます。
そして何より、
売主様ご自身が
「きちんと整理して引き渡せた」と思えること。
それが後悔しない売却につながります。
那覇市寄宮で31年。
私たちは、結論を急がせません。
測量をするかどうかも含めて、
一緒に整理していきます。
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