那覇市で契約不適合責任トラブルを防ぐために知っておきたいこと
こんにちは。
那覇市寄宮で創業31年、不動産売買専門店
ビクトリー企画株式会社 代表の吉富達宣です。
中古住宅を売却される方から、最近とても増えているご相談があります。
「契約不適合責任って何ですか？」
「売却後にトラブルになりませんか？」
「インスペクションはやった方がいいですか？」
今日は、
那覇市で中古住宅を売却する際に知っておきたい
✔ インスペクション（建物状況調査）
✔ 契約不適合責任との関係
✔ トラブルを防ぐための考え方
を整理していきます。
■ 那覇市で中古住宅売却時に増えている「契約不適合責任」の不安
契約不適合責任とは？
2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は
契約不適合責任という考え方に変わりました。
簡単に言うと、
売却した不動産が
「契約内容と違う状態」であった場合、
売主が一定の責任を負う可能性があるという制度です。
たとえば、
・雨漏り
・給排水管の重大な不具合
・構造部分の問題
などが対象になる場合があります。
ただし、すべての不具合が対象になるわけではありません。
契約内容や事前説明によって変わります。
那覇市で起こりやすい売却後トラブル
那覇市では、
・築30年以上の住宅
・相続物件
・長期間空き家だった物件
の売却が増えています。
沖縄は台風の影響を受けやすく、
鉄筋コンクリート（RC）造住宅も多いため、
・屋上防水の劣化
・外壁ひび割れ
・給排水管の老朽化
などが後から問題になるケースもあります。
売主様が知らなかった場合でも、
「説明がなかった」と言われてしまうことがあります。
■ インスペクション（建物状況調査）とは？
インスペクションとは、
専門家が住宅の状態を目視などで確認する調査です。
・基礎
・外壁
・屋根
・傾き
・設備の状況
などをチェックします。
調査時間は1〜3時間程度が一般的です。
2018年宅建業法改正との関係
2018年の法改正により、
不動産会社は
「インスペクションのあっせん可否」
について説明する義務があります。
ここで重要なのは、
実施が義務ではなく、説明が義務
という点です。
やるかどうかは売主様・買主様の判断になります。
■ インスペクションと契約不適合責任の関係
ここが最も検索されるポイントです。
結論から言うと、
インスペクションをしたからといって
契約不適合責任がなくなるわけではありません。
しかし、
✔ 事前に建物状況を把握していた
✔ 調査結果を買主に説明していた
という事実は、
トラブル予防につながる可能性があります。
インスペクションは
「責任を消す制度」ではなく、
「状況を整理する手段」と考えるのが適切です。
■ 那覇市でインスペクションを検討すべきケース
特に検討価値があるのは、
・相続物件
・築30年以上
・空き家期間が長い
・リフォーム履歴が不明
といったケースです。
一方で、
・築浅物件
・大規模リフォーム済み
などでは、必ずしも必要とは限りません。
大切なのは、
ご自身が納得できるかどうかです。
■ インスペクションのメリット・デメリット
メリット
・トラブル予防につながる
・買主の安心感が高まる
・修繕の優先順位が分かる
デメリット
・費用がかかる
・目視調査のため限界がある
すべてを保証するものではない、
という理解も大切です。
■ よくある質問（FAQ）
Q1. 那覇市で中古住宅売却時、インスペクションは必須ですか？
必須ではありません。
説明は義務ですが、実施は任意です。
Q2. インスペクションをすれば契約不適合責任はなくなりますか？
なくなるわけではありません。
ただし、事前整理として有効な場合があります。
Q3. 売主はどこまで責任を負いますか？
契約内容や説明状況によって異なります。
一律にここまで、と言えるものではありません。
Q4. 那覇市で多い売却後トラブルは？
雨漏り、給排水管の不具合、防水劣化などです。
台風地域特有の点もあります。
Q5. 相続した空き家でも検討すべきですか？
状態が分からない場合は、
安心材料として検討する価値があります。
■ まとめ｜売れれば良い、ではない
中古住宅の売却は、
金額だけの問題ではありません。
売主様が
「きちんと説明した」
「整理してから売却した」
と胸を張れることが大切です。
契約不適合責任という言葉に
不安を感じる方も多いですが、
事前整理をすることで、
トラブルの可能性は減らせます。
那覇市で31年。
私たちは、結論を急がせません。
5年後、10年後に
「あの時きちんと考えてよかった」
そう思える売却を一緒に目指します。
沖縄県那覇市寄宮1-27-11 シャトレ城102
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