建物付き土地を更地にするメリット・デメリットと「相続3,000万円特別控除」の重要ポイント
こんにちは。
那覇市寄宮で創業31年、不動産売買専門店
ビクトリー企画株式会社 代表の吉富達宣です。
最近とても増えているご相談があります。
「相続した実家を売却したいのですが、更地にした方がいいでしょうか？」
「3,000万円控除があると聞きましたが、解体しても使えますか？」
那覇市で不動産売却を検討される方の多くが、
この2つのテーマで悩まれています。
今日は、
更地にするメリット・デメリット
そして
相続した空き家の3,000万円特別控除との関係
この両方を整理していきます。
結論を急がず、
後悔しないための視点をお伝えします。
■ 那覇市の不動産市場の現状
那覇市では、相続による売却相談が増えています。
築30年以上の住宅
昭和56年以前に建築された建物
駐車場が不足している物件
のご相談が目立ちます。
沖縄は鉄筋コンクリート造（RC造）が多く、
本土の木造住宅より解体費用が高くなる傾向があります。
また、建築費の上昇により
「土地を買って新築したい」という需要はあるものの、
買主は慎重に比較する傾向があります。
つまり、
更地にすれば必ず売れる、という単純な話ではない
ということです。
■ 古家付き土地を更地にするメリット
① 土地としての印象が良くなる
建物がないことで、
広さ
形状
高低差
接道状況
が分かりやすくなります。
那覇市で土地を探している方は
「建替え前提」で探しているケースも多く、
更地の方が検討しやすい場合があります。
② 解体費用の不安を買主に与えない
古家付きの場合、
解体業者選び
見積り
アスベスト事前調査
を買主が行う必要があります。
この心理的負担がなくなることは
売却活動にプラスに働くことがあります。
③ 早期売却につながる可能性
特に再建築しやすいエリアでは、
更地の方が動きが早いケースもあります。
ただし、
これはエリアと価格設定次第です。
■ 更地にするデメリット
① 固定資産税の軽減措置がなくなる
住宅が建っている土地には、
固定資産税の軽減があります。
更地になると、
その軽減がなくなるため税額が大きく変わる場合があります。
那覇市でも同様の制度が適用されています。
売却が長引いた場合、
税負担が想定以上になることもあります。
※（更地売買が早期売却につながりやすいですが、
ここが気になる場合、
売買契約後に解体する選択肢もあります。
ただし、事前に解体工事業者を選定していて、
予算やタイムスケジュールも具体的に決めておくことが必要です。）
② 那覇市の解体費用は高くなりやすい
沖縄はRC造住宅が多く、
木造より解体費用が高額になる傾向があります。
さらに現在は、
アスベスト事前調査の義務化
建設リサイクル法に基づく届出
が必要です。
解体は「壊すだけ」ではありません。
事前確認と費用の把握が重要です。
③ 一度壊すと戻せない
これが最大のポイントです。
相続した実家を解体した後、
「やはり残しておけばよかった」
と感じる方もいます。
家族の思い出や将来の選択肢も含め、
慎重な判断が必要です。
■ 相続した空き家の3,000万円特別控除とは？
ここからが、重要なテーマです。
正式には
「被相続人の居住用財産を売却した場合の特例」と呼ばれます。
一定の条件を満たせば、
譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。
税負担が大きく変わる可能性があります。
■ 更地にしても特例は使えるのか？
結論から言えば、
更地で売却しても適用できる可能性はあります。
ただし条件があります。
■ 主な適用条件（概要）
被相続人が一人で住んでいた住宅であること
昭和56年5月31日以前に建築されたこと
区分所有建物でないこと
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
耐震基準を満たすか、解体して売却すること
※具体的な判断は税理士への確認が必要です。
■ 注意すべきポイント
① 期限がある
この特例には期限があります。
相続開始から
3年を経過する日の属する年の12月31日まで
那覇市でも、この期限を過ぎてしまい
適用できなかった事例があります。
② 賃貸すると対象外になる場合がある
相続後に貸してしまうと、
特例が使えなくなる場合があります。
解体よりも前に、
使用状況の整理が必要です。
③ 解体タイミングが重要
■ 判断基準は「節税」だけではない
3,000万円控除は大きな制度です。
しかし、私はこうお伝えします。
大切なのは
「税金が安くなるかどうか」よりも
5年後、10年後に
家族が納得しているかどうかです。
兄弟間で合意はできているか
売却を急ぎすぎていないか
他の活用方法は本当にないか
整理してからでも遅くありません。
■ 那覇市や周辺地域で後悔しないために
那覇市や周辺地域はエリア差が大きい地域です。
用途地域
再建築可否
接道状況
高低差
（那覇市外の場合）市街化区域かどうか
これらを確認せずに
解体を決めるのは早いことがあります。
更地査定と古家付き査定、
両方を比較することも可能です。
■参考までに、那覇市空家等除却費補助金等について
残念ながら、募集期間は過ぎていますが、那覇市では、4m未満の道路（二項道路）に接している、
または道路に接していない敷地において、
一定の要件を満たす老朽化した空き家の除却に対する補助を実施しています。
終了したとはいえ、次年度以降に募集する可能性があります。
本市の除却費補助には「那覇市不良住宅等除却費補助金※募集終了」と「那覇市空家等除却費補助金」の2種類があります。
※補助対象となる空き家は、空き家になってから1年以上経過している（直近1年間の使用実態が無い）空き家です。
※出典：那覇市公式ホームページ
https://www.city.naha.okinawa.jp/kurasitetuduki/life/1002061/1002064/1002067.html
■ まとめ
那覇市で不動産売却を考えるとき、
更地にするメリット
更地にするデメリット
解体費用の現状
固定資産税の変化
相続3,000万円特別控除の期限と条件
これらを整理することが大切です。
壊した建物は戻りません。
特例も、期限を過ぎれば戻りません。
だからこそ、
私たちは「相続前」「空き家になる前」
「売る前」から一緒に考えます。
結論を急がず、
家族関係を守りながら、
納得できる一歩を。
那覇市寄宮で31年。
地域を見続けてきた立場として、
静かに伴走いたします。
沖縄県那覇市寄宮1-27-11 シャトレ城102
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