那覇市の解体費用相場と3,000万円特別控除の注意点を整理
こんにちは。
那覇市寄宮の不動産売買専門店、ビクトリー企画株式会社の吉富です。
那覇市で相続した空き家について、
- 解体してから売るべきか
- 古家付きで売るべきか
- 解体費用はいくらかかるのか
- 3,000万円特別控除は使えるのか
ただし、税務の具体的なことは税理士などの専門家に必ずご確認ください。
解体は一度行うと元に戻せません。
だからこそ、急がず整理することが大切です。
那覇市の住宅解体費用の相場
沖縄県那覇市では、RC造（鉄筋コンクリート造）住宅が多いため、
全国平均より解体費用がやや高くなる傾向があります。
目安は次の通りです。
- 木造住宅：坪5〜7万円前後
- RC造住宅：坪7〜10万円前後
たとえば30坪のRC住宅の場合、
200万円〜300万円程度になることもあります。
ただし、
- 道幅が狭く重機が入りにくい
- 家財道具が残っている
- アスベスト含有建材がある
- 地中埋設物がある
といった条件で金額は変わります。
解体費用は「坪単価×面積」だけでは決まりません。
相続空き家で見落としやすいポイント
① 固定資産税の変化
住宅が建っている土地は、
税の軽減措置を受けている場合があります。
解体すると、翌年以降の固定資産税が
上がる可能性もあります。
② 相続人全員の同意
共有名義の場合、
解体には原則として全員の合意が必要です。
家族関係を守ることも大切な視点です。
相続居住用不動産の3,000万円特別控除とは？
相続した空き家を売却する際、
一定の条件を満たせば
譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
正式には
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る特例」と呼ばれます。
主な適用条件（概要）
- 昭和56年5月31日以前に建築
- 区分所有建物（マンション）でない
- 被相続人が一人で居住
- 相続開始があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 売却時に耐震基準を満たす、または更地であること
この「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限は、
特に注意が必要です。
期限を過ぎると特例は使えなくなる可能性があります。
改正ポイント①：買主解体でも条件付きで適用可能
以前は「売主が更地にすること」が前提と考えられていましたが、
改正により、一定条件を満たせば
👉 買主が解体する契約でも特例が認められる場合があります。
ただし、
- 解体が確実に行われること
- 期限内に更地になること
- 契約内容が明確であること
などの条件があります。
契約の作り方が重要になります。
改正ポイント②：未登記建物でも可能性あり
那覇市では、
未登記のまま相続される住宅も少なくありません。
未登記だからといって、
すぐに特例が使えないとは限りません。
- 建築時期
- 居住実態
- 固定資産税課税資料
などで確認できれば、
適用できる可能性があります。
事前整理が大切です。
解体する？しない？の考え方
解体には費用がかかりますが、
- 更地の方が売れやすい場合
- 古家付きで需要がある場合
どちらもあります。
重要なのは、
- 解体費用
- 売却価格
- 3,000万円特別控除
- 固定資産税
- 家族間の合意
を総合的に見ることです。
まとめ：解体は「工事」ではなく「戦略」
相続空き家の解体は、
単なる工事の問題ではありません。
税制・期限・売却価格・家族関係、
すべてがつながっています。
大切なのは、
- 相続開始日を確認する
- 特例の期限を把握する
- 解体費用の見積もりを取る
- 売却方法を比較する
この順番で整理することです。
急がなくて大丈夫です。
まずは、状況を一つずつ整えていきましょう。
那覇市で相続空き家の売却をご検討中の方は、
解体すべきかどうかから一緒に考えます。
後悔の少ない選択のために、
整理役としてお手伝いできればと思っています。
繰り返しますが、税務の具体的なことは税理士などの専門家に必ずご確認ください。
弊社でも専門家へのご紹介を行っております。
弊社が公認不動産コンサルティングマスターの知識と経験を活かし、
税理士、司法書士、家屋調査士などの専門家、
解体工事業者とコラボしてワンストップで、
不動産のお困りごとをお手伝いさせていただいております。
どうぞお気軽にお問い合わせください。
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