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最近は、沖縄でも不動産が上がっていいるとの話を聞き、これはチャンス！と、不動産を売ろうかどうか、考えている方は結構多いんではないでしょうか、また「一生に一度の売り買い」だった不動産も、今では、1度どころか２度３度と買いかえ、よりグレードの高い住宅へと住み替える人が増えています。
その際に一番気になるのは、いったい幾らで売れるのか？というのと、やはり幾らの税金がかかるのか？でしょう。しかし、様々な特例制度がありますので、うまく利用していくことが、とても大切になります。
ここでは、一般の人が戸建住宅を売った時をモデルに、簡単な計算方法を書きます。特例などを実際に利用される場合は、専門家（税理士等）に依頼されてなされるのをお勧めします。
個人が、居住用不動産（土地建物）を売却したときに、利益（以下譲渡所得）が出た場合、その利益に対して、譲渡所得税と、住民税がかかります。
長期譲渡と短期譲渡で、こんなに変わる税金！
まず、この利益（譲渡所得）がいくらなのかを、正確におさえることが、必要です。次に、何年持っているのか、その区分が長期譲渡（五年超）か、短期譲渡（５年以下）によって、税率が大きく変わります。
これは、不動産所有者ならよく聞く話だと思います。現在の譲渡所得税は、５年超の長期譲渡場が、※純利益（課税譲渡所得金額）の２０％（所得税１５％・住民税５％）に比べ、５年以下の短期の場合は、なんと３９％（所得税３０％住民税９％）にも跳ね上がってしまうのです。
その差、１９％はとても大きいですね！ビックリです！
過去の反省も踏まえ、投機的な短期売買が繰り返されることによって、不動産が異常に高騰をすることを、抑えるための、政策だと思いますが、一般の方にとってはどんな事情があっても、５年超（譲渡した年の１月１日現在で、５年以上）を満たさないと、多額の税金を支払わせられる、のは、個人的には、どうかと思います。
※（注）長期・短期いずれの場合も、2037年(令和19年)12月31日まで復興特別所得税として、所得税の２．１％が別途かかります。
庶民の味方、３０００万円特別控除
まあ、そのかわりと言っては何ですが、特定の居住用を売る場合は、３０００万円特別控除と言って、利益の３０００万円までは非課税の特例がありますので、ご安心ください。※但し、様々な要件がありますので税理士などの専門家にご確認ください。また、この制度を利用したあと３年間は利用できませんので注意が必要です。
３０００万円特別控除については後日改めて投稿したいと思います。
「じゃあ住宅ではない場合は、どうなるんだ？」って、聞かれそうですが、基本的に前述の税率になりますが、様々な特例がありますので、追ってご紹介したいと思います。もちろん、利益が出ないで、赤字なら、税金は１円も出ません。
譲渡損失がでた場合、税金は戻ってくるのか？
さて、不動産を売ったときに、逆に損失が出た場合に税金が戻ってくるのか？という疑問がわきます。
平成16年1月1日以後の譲渡から、その他の所得と通算及び青色申告者に認めていられた3年間の繰り越し控除が、適用されなくなりました。
ただし、一定の条件を満たす居住用資産（住宅）の譲渡損失については、他の所得との通算と3年間の繰り越し控除が適用できる場合があります。この特例制度については、後日投稿したいと思います。
課税譲渡所得金額（純利益）の計算方法
不動産を売ったときにいくら税金がでるか、皆さん気になりますよね、いわゆる譲渡税額を知るために、必要になるのが、「課税譲渡所得金額」です。
「課税譲渡所得金額」に対象となる税率をかけると、譲渡所得税額となります。
【譲渡価格】（売れた価格）－【取得費】（買った価格＋その経費）－【譲渡費用】（売ったときに使った経費）－【特別控除】＝【課税譲渡所得】（純利益）
【課税譲渡所得】×各種税率＝税額となります。
※（取得費）、（譲渡費用）、（特別控除）のそれぞれの内容は以下の通りです。
【取得費】
売却した土地建物の購入価格（建物は減価償却後）／購入時の仲介手数料／購入時の立退料・移転料／売買契約書に貼った印紙税／所有権移転や抵当権設定などの登録免許税や登記手数料／不動産取得税／建物解体費用／などがあります。
【譲渡費用】
土地建物を売るために、かかった費用で、売却時の仲介手数料／売却するための広告費や測量費／売買契約書に貼った印紙税／売却時の立退料・移転料／建物解体費用／などがあります。
【特別控除】
居住用財産を売ったときの3,000万円特訓控除／特定住宅地造成事業等のために土地等を売った場合の15,000万円の特別控除があります。
※税務申告上、売買時の固定資産税の日割計算で、売主が受領した場合は譲渡収入となり、買主が支払った場合は取得費となります。
※また、売主又は買主が、消費税の課税業者の場合は、建物の固定資産税は消費税の課税対象になりますのでご注意ください。
※ちなみに、相続財産などや売買契約書を無くしたなどで、取得費（購入価格など）が不明の場合は、一般的に売った価格の5％（概算取得費）とされています。
税額は？、手取りはいくらになる？
＜例＞
相続をした住宅を5,000万円で売ったときの、譲渡所得税額を計算してみます。まず、「課税譲渡所得金額」を算出します。
(この場合、相続による取得なので、概算取得費の5％を適用、譲渡費用は200万円とします。)
5,000万円（譲渡価格）－250万円（概算取得費）－200万円（譲渡費用）－3,000万円（特別控除）＝1,550万円①
（この場合の税率は、被相続人の所有期間も合わせて10年超の長期譲渡所得とします。）
※所有期間10年超の居住用財産を売ったときの軽減税率の特例については、別に詳しく書きます。また、3,000万円特別控除とあわせて、適用できます。
3,000万円特別控除後の税率は、黒字が6,000万円以下の部分は、所得税10％+住民税4％、6,000万円超の部分は、所得税15％+住民税5％です。
以上のように、かなり優遇されています。
さて税額ですが、
②譲渡の所得税額は、1550万円①×10％＝155万円
③復興特別所得税は、155万円①×2.1％＝32,550円
④合計、②＋③＝1,582,550円→1,582,500円
⑤住民税は、1550万円×4％＝62万円
⑥譲渡所得税額は、④+⑤＝2,202,500円になります。
そして、おおよその手取りは、4770万程度になります。ちなみに、短期譲渡で、同じ課税譲渡所得金額（1550万円）の場合の税額は、6,142,600円になり、おおよその手取りは4380万円程度になります。400万円近い差額ですね。
えらい違いですね！
※実際の税務相談は税理士などの専門家にご確認ください。当社では信頼のおける税理士のご紹介も行っております。また、公認不動産コンサルティングマスターが、各専門家と連携を取りトータルでコーディネートし、総合的にご判断ができるよう不動産のご相談を承っております。
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最後までお読みいただきありがとうございました。(^^♪
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